亚运村项目商业市场调研报告
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2008年5月31日
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目 录
一、亚奥商圈的概况―――――――――――――（3p…12p）
二、 亚奥商圈的人口分析调查 ――――――――（13p…21p）
三、亚奥的特殊商业及周边配套设施――――――（22p…29p）
四、亚奥商圈餐饮街的调查分析――――――――（30p…33p）
五、亚奥商圈的投资分析及总结――――――――（34p…44p）
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一、关于亚运村概况分析报告
亚运村全称为“第十一届亚洲运动会运动员村服务中心”。 ,它的前身只是朝阳区北三环外一个小村庄，位于朝阳区北四环路安慧立交桥西北。是1990年为迎接第十一届亚运会而兴建。占地31．5万平方米，建筑面积54万平方米。发展至今，已有成熟社区12个，常住人口11.4万，流动人口2.1万。此次市场调研的区域为：北至科荟路，西到北辰东路，南达北四环中路、安慧桥，东至北辰路。
（一）亚运村地区区域环境刨析 1、区域形象：富人区的代名词。
亚运村社区首开先河，开创了北京市第一个整体性的社区规划以及强大的亚运经济刺激，展现给消费者前 所未有的美好居住环境和精彩生活。有钱阶层纷纷北上置业，一度时间亚运村成为富人区的代名词。2008奥运会更是让亚运村的尊贵地位和富人区形象深入人心。 (来自：焦点房产网) 2、区域文化
亚运村的前身是一个小村庄，没有任何人文基础，是其他各个地方的人群迁移过来后，迅速发展壮大起来的。在发展的过程中，忙于经济发展的人们无暇顾及本地文化的建设培育。这一点在文化的物质形态上反映最明显，除北京剧院外，再无剧院,也没有一家图书馆等高雅场所，更缺乏供大家交流的市民广场。可以说亚运村只是商业经济社区中的居住一隅，没有承担起领跑社区文化的责任。(焦点房地产网) 3、区域经济
经过十几年的建设发展，纵观亚运地区，以餐饮、洗浴等消费产业为主导的局势已经发了根本的变化，相应的配套设施已逐步完善，下面的数据可以加以说明：
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行业 餐饮美食 类别 高档酒楼 中低档餐厅 西餐 快餐 小吃店 数量 41家 110家 18家 14家 11家 12家 25家 10家 8家 6家 6家 14家 6家 1家 72家 19家 20家 20家 5家 7家 9家 6家 5家 合计 194家 休闲娱乐 咖啡 茶馆 酒吧 网吧 台球厅 洗浴 综合娱乐 KTV 剧院 88家 美容保健 美容美发 SPA 保健按摩 111家 运动健身 汽车服务 健身 体育用品 汽车销售 维修保养 汽车美容 汽车租赁 25家 27家 装修家具 室内设计/装修 10家 装饰材料 家居用品 4家 15家 - 4 -
29家
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教育培训 儿童教育 语言 音乐 美术 体育 驾校 电脑 职业培训 综合培训 家教 1家 5家 2家 2家 1家 3家 2家 3家 4家 1家 6家 5家 24家 综合服务 街道/居委会 工商/税务 派出所/警务8家 工作站 物业 医院 学校 幼儿园 金融 保险 电信 银行 大型商场 超市 综合市场 法律 旅行 7家 11家 12家 9家 1家 1家 12家 48家 13家 8家 5家 7家 7家 270家
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票务 宠物用品 宠物医院 住宿 宾馆 邮政 综合物流 广告 政府机构 公共设施 科研机构 贸易公司 人才市场 生活服务 家政服务 维修服务 婚庆礼仪 便利店 彩票 水站 洗衣店 药店 社区医疗 图书音响 报刊杂志 鲜花礼品 烟酒茶 图文摄像
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19家 3家 1家 7家 33家 6家 3家 1家 10家 4家 6家 8家 1家 10家 20家 2家 17家 4家 12家 23家 20家 29家 6家 13家 6家 24家 30家 北京华业行房地产顾问机构
日用品 眼镜店 服装服饰店 文化用品 专卖店 妇幼用品 专营店 总计 82类 1家 16家 32家 3家 7家 3家 16家 1062家 294家 1062家 （以上数据收集于社区114网站和58同城分类网站）
交通：作为亚北地区的交通枢纽，亚运村的交通四通八达，可达京城的各个城区。
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108路 124路 328路 358路 380路 847路 (崇文门-大屯) (大屯-西四) (安定门-马连洼) (安定门-天通北苑) (大屯西站-德胜门) (都市芳园-豆各庄乡政 府) (青塔小区-天通北苑) (北七家村-古城西街) (康家沟-天通北苑) (北辰东路-单店) 849路 850路 858路 406路 408路 984路 419路 426路 (北辰东路-南十里居) (高丽营-四惠) (甘路园-东北旺东路) (地坛西门-鲁疃) 北京华业行房地产顾问机构
周边公交线路 643路 643区间 644路 653路 702路 713路 (安定门-九龙游乐园) (安定门-龙脉温泉) (安定门-北苑家园) (五路桥东-北苑家园) (嘉铭同城-宝隆公寓) 30条 (北京华侨城-东小口村委会) 758路 (天通苑北-管庄惠合建材市场) 758区间 803路 (安定门-海鶄落) (彩虹城-宏福苑小区西) 803快 805路 847路 849路 850路 (吕营花园-兴寿站 (安定门-二拨子新村) (四惠站-回南家园) (青塔小区-天通苑北) (张仪村南站-北七家村) 985路 (大红门集美家居-双兴苑) 特2路 (丽泽桥南-炎黄艺术馆) （以上数据收集于安慧桥北公交站牌）
4、城市建设
作为未来奥运场馆的集中建设地，目前亚运村地区虽高档住宅项目云集，但其商业供应远远不能满足居住区内居民的高品质生活需
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求。整个商业发展在北辰西路以东已经相对完善。而北辰西路以西，北三环以北，西至八达岭高速，奥运村、北沙滩以南却是一个空白。亚运村发展到如今，交通堵塞、购物场所不足、文化娱乐场馆缺乏等城市功能不足的矛盾日益突出，已经成为区域发展的重大阻碍。借奥运契机，周边地铁四号线、十号线（含奥运支线）将与现在的地铁一号线、环线、城铁十三号线以及完工的地铁五号线形成多点、交叉、双向、可逆性交通网络，其网络覆盖面将通达北京市各主要城区；而奥运大道的修建及周边各立交桥、高架桥、主干道的改扩建，势必将使这一区域的公路交通完全达到国际一流标准 。 (北京市发展和改革委员会正式通知) 5、发展前景
亚运村从90年的亚运会让它一夜之间名扬四海，各个地方的有钱人纷纷北上，聚居于此，发展至今,已成为一座集会议、展览、办公、居住、美食、游乐、购物于一体的“城中之城”。
现在，08年奥运会决定在此举办，国家决定在原亚运村的北侧建设奥运场馆，并把原来亚运会包含到整个奥林匹克公园的整体建设规划中来。北至立水桥，并延伸至昌平区天通苑社区；南达北三环；西到马甸桥、八达岭高速； 东至太阳宫桥、京承高速．展望中的“亚奥商圈”已悄然形成。中国政府拿出近2800亿元的投资于亚奥商圈使得此板块潜在消费能力将得到巨大提高,巨大的资金以及人力、物力投入到奥运场馆的建设中。可想见，用全中国的钱财来建设奥运会，亚奥地区的再次腾飞只是时间问题．(焦点房地产网)
（二）、亚运村房地产整体市场分析： 第一，亚运村已经成熟，开发土地所剩无几。 第二，土地价格上升过快，利润空间集聚缩小。 第三，奥运概念深入人心，消费热点已经转移。
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（三）、商业地产的趋势
商业地产现状：底商餐饮娱乐火爆。
目前，亚运村地区的底商物业分布较零散，主要集中在慧忠路，慧忠北路，大屯路，安立路的两侧，其中老楼盘底商规模相对较小，新近开发的楼盘比较注重大规模底商物业的建设。而从底商的经营形态来看，主要以餐饮娱乐为主，但其经营的整体档次属于中档偏上。详细的分布请参考下图:
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2、商圈经济日趋活跃
亚奥商圈结合了亚运村以及奥运村两大概念，在地域、文化以及商业上都不可分割。
目前，在商圈分布上CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑。新兴的二线商圈则如亚奥商圈、上地商圈、东二环商圈等，：东二环商务带的传统总部经济、上地商圈的高科技研发产业、亚奥商圈的2008奥运概念。
专家认为，根据首尔和悉尼举办奥运会的经验，这一商圈的房地产价值将比其他地区上涨30%。亚奥地区将借2008年北京奥运会契机吸引近30万左右的新增居住人口，总居住人口将达到200万，形成一个更加高档的大型社区，为商圈提供极佳的商务消费基础。而亚奥商圈特殊的先天环境和地理条件无疑会使商圈的发展如虎添翼。(人民网)
3、商业地产的崛起
随着亚运村和亚北地区及目前新盘较为集中的西奥区的逐渐发展成熟，住宅集中带动了区域商业的长足发展。
首先，亚奥地区定位趋向于建立国际化居住社区，其次，在亚奥区域，住宅类物业供应非常密集、规模供应量较大，为亚奥地区商用物业的发展提供了充足的人群支撑。随着该地区楼盘的不断建成、交通道路的逐步改善以及奥运村的建设完毕，整个区域市场商业环境将有较大提升。再次，大量市政配套的投入也为亚奥区进一步发展打下了坚实基础，根据政府一份规划，在今后几年内，亚奥商圈在奥运经济产业的拉动下，周边5公里半径内将建数百座大型社区，上千家百货、超市、便利店、小卖店、社区服务中心等零售业态纷纷涌现。(新浪网)
综上所述，亚奥区的商铺将成为投资重点，底商需求将日益增大，势必掀起新一轮的商业狂潮。有业内人士认为,亚运村是北京最宜居
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的区域之一，这一点在区域人口的增多，社区的完善上，体现的较为明显。
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二、 关于亚运村人口因素的市场调查 （一）、主要社区概况 1 北辰东路社区
社区范围东至北苑路，西至北辰东路，南从北四环路以北经安立路至慧忠路，北与大屯地区办事处相接。社区分为东西两区，东区是安慧北里小区，西区是亚运村北辰东路8号院。社区总面积是0.41255平方公里。社区居民总户数 是1751户。大专以上学历775人，占22.5%；老年448人，占13%。安慧北里小区居民中90%是亚运会场馆建设拆迁的农转居人员；北辰东路8号院主要是商住一体区人员。社区有734个社会单位，多数集中在8号院。除了北辰集团下属26个二级单位外，以无主管的民营公司居多。
社区特点：社区居民层次差异较大，北辰东路8号院四栋居民楼中的居民大多为收入较高的白领阶层人员，文化水平、生活习惯和生活质量存在较大差异。
其中北辰东路社区商用面积占83.64%，写字楼多，700多个单位基本属于租房办公. 社区资源：
（1）辖区内有130余个各级中共党组织。
（2）辖区内有各类非公经济组织、社会团体组织、社会中介组织等700余家。
（3）辖区拥有众多社会单位，在法律、餐饮、服务、管理、教育等各方面具有人才优势；
（4）辖区内有炎黄艺术馆、健身俱乐部、文化培训学校等；
房屋租金：2居 70平米 2100元/月
房屋售价：2居 48平米 51万 3居 88.56平米 88万 轿车级别：中高等 2 安慧里社区
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北至慧忠路，南至四环路，西至安立路，东至北苑路。占地面积39.22公顷，建筑面积792593平方米，绿地面积127000平方米。辖区内有居民7400户，20000余人。社区有北辰培训中心、安慧里中心小学、亚运村医院、五矿大厦、化工大厦、北京剧院、总装备部营管所、金融商贸职业学校，还有社区文体中心、社区服务中心、超市、茶楼，家电维修、家政服务、服装剪裁以及众多的餐业。大部分是职工楼如机械公司等。并有一二层地下室出租给外来流动人口，不同的面积租金也不等。该社区是亚运村街道对外开放形象的窗口，是社区建设的明星。1987年兴建，1990年竣工。
承建单位：建工集团
物业公司：北辰信诚物业管理有限责任公司
房屋租金：2居 64平米 2000元/月； 2居67平米 2600元/月 房屋售价：2居 50平米 56万 3居 125.6平米125万 轿车级别：中高等 3 安苑里社区
东至北苑路，南至土城路，西至中轴路，北至北四环中路，总面积约1.8平方公里。居住区有24栋住宅楼，3300户，流动人口约3800人，社区总人口数近万人。辖区内较有规模的中央、市、区及非公经济单位70多家，有中小学及幼儿园各一所。部级单位有中国文联，局级单位有国家奥林匹克体育中心、国家武术运动管理中心、国家兴奋剂检测中心等。政府机关有亚运村街道办事处、亚运村派出所等。餐饮住宿有吉林大厦、龙强大酒店、九头鸟酒家，辣婆婆酒家。还有
写字楼4座。其中安苑北里的居民大多是拆迁户，老年人较多，消费 水平较低。安苑里的居民大多是汽车厂，地毯厂等单位的职工。 承建单位：建工集团
房屋售价：3居 76平米 86万 2居 56平米58万 房屋租金：70平米 2500元/月
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轿车级别：中高等 4 小关北里社区
西至安定路，东至慧新西街 南至北土城东路。社区内有240多栋楼，人口约25000。社区内有化工部，煤炭 ，核工业部地质研究院，航天部，石化 ，纺织局，第四汽车运输公司等单位的职工楼。消费和文化水平不均衡，国家部委的职工消费和文化水平较高，其中，第四汽车运输公司的职工文化和消费水平较低。
承建单位：建工集团
房屋售价：190 平米` 160万 ： 173.24平米168万 房屋租金：一居50平米1750元/月；二居 60平米 2400元/月 轿车级别：中高等 5 大屯里社区
东起北苑路，南至大屯路，西至安立路，北至科荟路。占地面积7000平方米，建筑面积13831.53平方米，绿地面积1221平方米，布局较合理。居民5500多户，常住人口14000人，流动人口5000余人。社区包扩：大屯里小区，九台2000，润枫德尚，中灿院，公交宿舍楼，安立花园，华悦国际，荣尊宝等高中等社区。
房屋售价：３居 １８５平米 １９５万 ３／６ 房屋租金：２居 ７０平米２５００－２６００元／月 轿车级别：中高等 6 慧忠北里社区
成立与03年7月12号，地处北三环北侧，东起安立路，西起北辰路，南起大屯路，南至北小河路。小区内包括慧忠里第一社区和慧忠里第二社区。占地39.1万平方米，总建筑74栋楼，管辖居民为8241户居民。当地居民数为24723人，流动人口数为5862人。社区内拥有物业公司和便利店，幼儿园及学校等场所。
承建单位：华惠建筑公司
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房屋售价：3居 148平米 126万元 南北向 6/18 房屋租金：2400—2500元/月 两居 家具全 普装 轿车级别：中高等 7 慧忠里社区、
东临安立路，西临北辰路，北临科荟路，与奥林匹克公元毗邻。占地05平方公顷。当地居民数为3000户，其中常住人口为7500人，流动人口有1800人左右。成立于03年7月12号
物业公司：北宇物业
房屋售价：２居 ９２平米 ８５万 轿车级别：低档轿车
(来自：http:yycid.bjchy.gov.cn和大屯办事处，安慧里街道办事处，慧忠里小区居委会及各小区部分居民) 附：上述七个小区概况：
总面积 （平方米） 轿人口数房屋租房屋售价车量（人） 金（元） （元） 级别 270北辰东路社区 41255 17355 米 2100元/月 264安慧里社区 392200 20000 米 2000元/月 居 平3居 中建工集团 居 平2居 48平米 51万 中高等 合佳物业等六家公司 承建单位 物业公司 北辰信诚物业管理有限责任公司 125.6平高米125万 档
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70安苑里社区 18000 10000 米 2500平3居 76平米 86万 中高档 建工集团 建 元/月 二60小关北里社区 25000 米 2400元/月 ２居 ３居 １８５平米 １９５万 ３／６ 居 平3居 76平高米 86万 档 工集团 ７０平米 大屯里社区 70000 20000 ２５００－２６００元／月 常住人2400—口：2500中高档 3居 148华惠建筑公司 平米 126中24723 元/月 慧忠北里社区 391000 万元 南高流动人两居 北向 档 口：家具全 6/18 5862 普装 常住人慧忠里社区 5000 口： ２居 ９低２平米 档８５万 轿 北宇物业 7500
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流动人口：车 1800
（二）、社区比较： 地理位置 安慧里社区 慧忠里社区 地处亚奥商圈核心位置，与北辰地处大屯路旁，与飘亮广场相购物中心相对，地理位置优越 对，地理位置偏僻 中高档轿车占４０％ 社区车 辆 中高档轿车占８０％ 租金比较 2居 64平米 2000元/月 2２居 ６０平米 １８００元居67平米 2600元/月 ／月 房屋售价 2居 50平米 56万 3居 ２居 ９２平米 ８５万 125.6平米125万 平均价格：１１５８５元／平米 平均价格：９９８１元／平米
安慧里社区和慧忠里社区居民的平均收入水平比较：
慧忠里社区
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33%50%8%9%1000-3000元3000-5000元500-7000元7000-10000元10000以上0% 北京华业行房地产顾问机构
55%13%1000-3000元3000-5000元500-7000元7000-10000元10000以上13%0%19% 安慧里社区
安慧里社区和慧忠里社区居民支出水平比较
慧忠里社区
安慧里社区
25%37%6%500-1000元1000-2000元2000-3000元3000-5000元5000元以上13%19%32%14%8%4%42%500-1000元1000-2000元2000-3000元3000-5000元5000元以上
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（三）、人口分析 主要分为三个方面： １人口数量：
经过调查，及对每个社区人口的汇总，我们可以估算出现在该地区现有在册人口为12万人，总体保守估计有13.5万人．地区的消费水平有直接的影响,只有一定数量的人口才会形成购买和消费群体,人口数量对周边的物业,商场以及周边的配套设施等的数量都有一定的影响. （根据市场调查问卷得出） 2．亚运村人均收入水平调查结果
45% 40%35%30%25% 系列1 20%15% 10%5%0% 3.亚运村人均消费水平调查结果：
1000-3000元3000-5000元5000-7000元7000-1000010000元以上元35.00% 30.00%25.00% 20.00% 系列115.00%10.00%5.00% 0.00%500-10001000-20002000-3000元元元
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3000-50000元5000以上 北京华业行房地产顾问机构
4.亚运村人口文化水平调查结果 45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00%15.00%10.00%5.00%初中水平高中水平专科水平本科水平本科以上系列1 0.00%
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三、关于亚运村特殊商业及周边配套设施市场调查报告
根据对亚奥商圈的调查，特殊商业有北辰购物中心、飘亮广场、第五大道，我主要围绕这三个商业，及周边的配套设施进行了调查。 （一）、北辰购物中心的详细调查情况
1、 北辰购物中心位于安外安立路8号，成立于1990年。1997年9月6日扩建后重新开业，共五层，营业面积18000平方米，向广大顾客提供四十一个大类，八万余种商品；是北京北部地区规模最大的百货商厦之一。（www.bcsy.com.cn） 2、各层分布：
一层：百货、食品、医药，烟酒；
二层：化妆品、钟表眼镜、黄金饰品、时尚女装。 化妆品：共有21个品牌（美宝莲、迪奥、高丝等。）
钟表：共有3个品牌（Swatch、Omegas、天梭等。） 珠宝：共4个品牌（周大福、全麟美钻等。）
箱包: 共6个品牌（华伦天奴、花花公子、金利来等。） 三层：女装、妇女用品、儿童。
女装：11个品牌（欧时力、雪莲、米蘭登、鄂尔多斯等）价位在300-2000千元间。
内衣：共11个品牌（爱慕、婷美等。） 童装：7个品牌（丽婴坊、派克兰蒂等。）
由于三层北段正在装修，三层的客流量受到一定影响，经调查统计，1小时客流量平均在50人左右。 四层：男装、针纺、鞋帽。
男 女 鞋：（Are、梅尔代格、百丽、暇步士等中档品牌）价位在400—700元间。
男士正装：（Durban、皮尔卡丹、LEO等高档男装）价位在2000—10000元间。占整层面积的1/3。
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男士休闲：（Levis、Jeep、JackJones、鳄鱼等）价位在200—800元间。占整层面积的1/3。
男装区域属于中高档价位
五层：家电、文化、工艺礼品、图书、音像制品、美食、体育。
床 上用 品：6个品牌（依娜、富仕、惠宜家纺、皮尔卡丹等）； 电 器：三菱、海尔等品牌； 文具、泳衣：（热浪等）
运 动专 区：(阿迪、耐克、探路者等19个品牌)； 体 育用 品：（太斯姆、红双喜等）3个品牌；
快 餐：（吉野家、DQ、咪嘻咪嘻涮涮锅等9家）人均消费在20-50元间； 3、租赁期限 员工待遇
北辰购物中心的租赁方式，是以流水倒扣的形式，根据营业额最高收取17%-20%的流水利润。
员工的待遇：经调查，营业员的待遇基本在：试用期间 1000元。转正后上三险， 底薪1100+补助100+提成(个人销售额*1.5%) ，管理人员的待遇基本是， 底薪1100+补助300+提成(个人销售额*1.5%)、上三险。 4、人流量：
由于一层是超市的原因，客流量相对大一些，周一至周五19：00—20：00间，客流在800人左右，周末客流量将达到1000以上。二层化妆品占整层的65%，三、四层主要以男女服饰为主，属于中高档服饰，客流量在100人左右，五层的运动专区和餐饮专区人流量较大，在 250人左右。
（二）、飘亮阳光广场详细情况调查
1、北京市亚运村安立路68号飘亮阳光广场，经调查，位于飘亮购物
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中心地下一层的旺市百利超市与飘亮购物中心是同属一家集团公司的两种经营业态，隶属于好又多公司，B1整租给了旺市百利，二层租给了繁星秀场。他们属于同一个物业：飘亮阳光广场。 2、各层分布共层： B1：旺市百利
女 装（阿依莲、好酷、奥兰迪、佰迪斯丹） 鞋 （骆驼）
箱 包（MICKY、马连奴）
摄 影（金夫人、西岸摄影、柯达） 茶 叶（天福茗茶） 西 饼 店（苏菲西饼店） 美 甲（娜意丝）
F1：服装：（ONLY大卖场、兰氏装扮、黑与白等19个品牌） 珠宝：（周大福、老凤祥、瑞恩钻石等7个品牌） 箱包：（金利来等7个品牌）
化妆品：（OLAY、AUPRES等6个品牌） 药店：（同仁堂）
表：（CASIO、ESPRIT、SWATCH3个品牌） 眼镜： （宝姿、圣大保罗） 餐饮：（好来登、赢佳火锅） 运动品牌：（ADIDAS、跨世体育） 鞋：（康利、KISS CAT 等9个品牌） 内衣：（JOCKEY、浩沙等8个品牌） F2：服饰、饰品、国美 3、阳光影城
位于朝阳区阳光广场北门，占地1300 m²，由5个豪华放映厅组成，共计495个观众坐席。其处亚运村核心地段，周边集购物、休闲、
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娱乐为一体，而阳光影城弥补了亚运村电影文化空白。 4、租赁期限 营销方式 员工待遇
阳光广场B1整层出租给旺市百利，一层属于阳光广场物业，租金以流水倒扣的形式，按年租金的17%收取;二层属于繁星秀场，480-560月/㎡。 5、人流量
由于飘亮广场附近小区居民近20000人，人流量大，致使地下一层超市人流量大，其次是广场北门的阳光影城，会带来一定的客流量， 周一至周五，人流量在1000人左右，周末会达到将近2000人。一层商品齐全，商品的价位在中高档，导致客流相对下降。二层的服饰、饰品主要是针对年轻人，客流量在300人左右。
简要分析：
飘亮购物中心购物的主顾客为：附近居民，写字楼的白领，公司的职员等。经常消费人群消费层次：写字楼的白领，自由职业者，其每次消费在1500元 - 3000元左右，这部分高消费人群的月收入在3000元至8000元左右，其中部分人群更高。飘亮购物中心平均每天的成交次数在2000次上下，平均每笔成交金额在230元，周六日呈迅速上升状态。（www.eladies.sina.com.cn）
（三）、第五大道的详细情况调查：
1、第五大道位于北京市朝阳区慧忠北里309号，由于第五大道总体规模只有3万多平方米。 2、各层分布共层：
一层底墒： 中国烟酒专营、中原地产、星巴克、冰皙一族、麒麟家、张一元、金飞鸿、中国国旅、温德萨、中国烟草、鸿星尔克、中大恒基、富士施乐、张纪一品羊、 青鸟健身、中信银行。 一 层： 珠宝饰品:（极睿轩）
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服 饰：(利德尔、美侬派通、喜色等4个品牌。)价位在400-800元间。
餐 饮：（香梦缘饺子馆）人均消费在10元左右； 美 甲：（靓甲宝贝）消费在20-100元左右； 美 发：（组合造型）最低消费在160元。 二 层： 家居饰品：（格尼朗、阿曼特）； 画 廊：（品尚艺术）； 服 装：（哥弟）；
西 餐 厅：（卡布里奥西餐厅） 酒 吧：（老马车酒吧） 三 层： 钱 柜 3、租赁期限
第五大道的购物中心内租金在4-5元/天/㎡，年限可以签3年以上。一层底墒，以宝岛眼镜为例，350-400㎡，月租金在14万左右。 4、人流量
第五大道的几个大的商家占据了一定的市场地位，13：00-15：00间人流量在170人左右，全聚德、钱柜、青鸟健身占了80%； 5、简要分析
新世纪钱柜、青鸟健身和全聚德等主要商家占了近50%，所以导致购物中心精品零售店数量非常少，而且临街的所有铺面商户全部对外开门营业，导致了商场内的人气下降，空置了近80%的摊位。比如说青鸟健身是会员制，来消费的就是固定的上千的会员，钱柜量贩式KTV也是特定年龄段群体，很少有消费者逛街到钱柜然后到商场内去购物。所以说，是开发商、招商部以及部分商家的不理性决策共同导致了目前困境。（www.finance.sina.com.cn）
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（四）、交通流向
表面上看，人流的动向北辰的人流相对大于被对面的专卖店。由于第一北辰紧邻车站，其次是，北辰一层是超市的原因。经过101份问卷的调查，分析的结果是，第一、收入在1000-3000的人占60%，而北辰对面的商业街的价格相对低于商场价格；第二、北辰对面有肯德基和必胜客，并且紧邻餐饮一条街，所以我认为北辰对面的专卖店人流大于北辰。
（五）、北辰购物中心与飘亮阳光广场的对比分析
1、北辰购物中心成立于1990年，1997年9月6日扩建后重张开业；飘亮阳光广场成立于01年9月；由于北辰成立久，周围居民对其会有种信赖。其面向的是中高档人群，而飘亮广场则面向的是中低档的消费人群。
2、北辰附近居民及办公人员较多，附近没有便利店，北辰购物中心一层设为超市，方便了附近居民的购物。而飘亮广场地下一层为超市，旺市百利的价格相对低于北辰价格。
3、北辰的商品齐全，各层分类明晰，而飘亮广场一层包含了所有的品牌商品，相对混乱。
4、北辰是以购物为模式，而飘亮广场则是以购物、休闲、娱乐，为一体，吸引了更多的年轻人。
（六）、周边配套设施
1、幼儿园\\学校：安慧北里中学、安慧北里小学、联合大学、亚运村第一幼儿园、亚运村第二幼儿园、至尊宝宝幼儿园等21个。 2、医院：亚运村医院 、安苑中医院、北京大学口腔医院第二门诊部、北京同仁医院朝阳眼科门诊部等、306医院等11家。
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3、银行：中国工商银行（汇欣大厦）中信银行（阳光广场）、中国银行（阳光广场）、交通银行、招商银行（慧忠北里）等48家银行。 4、药店：同仁堂（北苑路）、德威治大药房（安慧里）金象大药房、全新大药店、紫丹堂药店等20家。
5、健身馆：浩沙健身会馆（北苑路）、青鸟健身（慧忠北里）等20家。（以上数据收集于社区114网站和58同城分类网站） 6、运动馆、场所：鸟巢（国家体育场） 、水利方（国家游泳中心）。
鸟巢的基本状况： 名称：国家体育场 建设地点：奥林匹克公园 建筑面积：25.8万平方米
坐席数：91000个(含200个轮椅看台座位) 赛时功能：田径、足球
赛后功能：将用于国际国内体育比赛和文化、娱乐活动 开工时间：2003年12月
鸟巢的观众容量为德国世界杯主体育场的1.5倍，它是世界最大的钢结构建筑体育馆。 （2008.sina.com.cn）
水立方的基本状况：
国家游泳中心位于北京奥林匹克公园内 ，北京奥运会会标志性建筑物之一。国家游泳中心规划建设用地62950平方米，总建筑面积65000-80000平方米，其中地下部分的建筑面积不少于15000平方米。（2008.sina.com.cn 、www.kwang.cn）与主场馆“鸟巢”的设计相比，“水立方”体现得更多的是女性般的柔美。这两个建筑一个阳刚，一个阴柔，形成鲜明对比，在视觉上极具冲击力。并且方形的游泳中心与圆形的国家体育场一起体现了“天圆地方”的中国传统建筑理念。
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但是吸引着我们的应该不仅仅是建筑本身，也许还有体育的魅力和我们满怀的期待。最重要的是我们也可以参与其中，做一个历史的见证人，见证着鸟巢和水立方周边的旅游、餐饮、经济和北京文化的火热繁荣与交流，见证着奥林匹克与我们第一次的亲密接触。 简要分析：
鸟巢（国家体育场）和水利方（国家游泳中心）的建成，给周边的旅游、商业、房地产、建筑、交通餐饮带来巨大的推动作用。根据我们101份市场调查结果得知，居民及工作人员希望周边在增加便利店、医院等配套设施。便利店和医院占总调查结果的59%，银行、休闲场所占了30%，学校、幼儿园占了11%。
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四、亚奥商圈餐饮街的调查分析 （一）、北京餐饮街概况：
亚奥地区是2008年奥运会举办的主要商业核心区，在2008年奥运会举办期间以及前后很长一段时间，该地区都将是北京旅游的重点区域，该区域餐饮业必将得到飞速发展。另外大家也知道北京有点特色的餐饮街，第一条是东直门的簋街，簋街的形成是自发的形成。比如说开始满足东部一些商务的消费，他原来是24小时营业以这个吸引大家。而且他的口味是以四川麻辣口味为主，来吸引消费者。但是，在他发展过程中也随着时间的推移，他也有一些局限性，比如说停车位的问题，基本上餐饮档次的问题，因为他店都比较小。还有一条是方庄美食街，方庄美食街是近几年才火爆起来的，主要还是由于周边的居民区的兴建，配套的餐饮业也相应发展起来。设施比较完备，街面宽阔，店面规模也不小。菜系特别全而多样，中餐、西餐都有，但
是他也是局限在停车位，还有消费能力和层次的问题上。 （二）、亚运村餐饮概述：
亚运村他的餐饮业在京城北部最发达，其中以慧忠路和慧忠北路的餐厅尤为众多。一到晚上，这里的生意尤其火爆。不但一些中低档酒楼需要排号等座，就连一些高档酒楼也是门庭若市。选择性强，是这一地段餐饮业的特点，从高档燕翅鲍到通俗平民的东北菜，各个层次的店都有。而高档宴请的酒楼也有不少。同时，酒楼的“更新率”高是另一大特点，常有换招牌的店。可见，此地的竞争相当激烈。但是亚运村里面有一个比较致命的弱点就是他的租金太贵，亚运村曾经有租金到了是十块一天（后面解释），这是餐饮企业不能承受的。为此，我们对亚奥地区的餐饮业运行情况进行了调查。本次调查采用现场调查的方式，分别对主要的两条餐饮街进行了市调,获取了相关信息。现对调查结果分析如下： 1、餐饮街分析
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目前，慧忠北路,慧忠路主要餐饮企业有55家，其中中餐馆如渔公渔婆，东北菜等中高档餐饮44家，西餐馆如韩国烧烤，日本料理等6家，还有麦当劳，肯德基，牛肉面等一些中西式快餐。
中餐馆经营的主要菜系是：川菜,湘菜,海鲜，海鲜人均消费100元；川菜,湘菜一般消费60元.
西餐馆经营的主要菜系是：泰国菜，日本料理,韩国烧烤, 在快餐馆中，西式快餐主要是麦当劳，肯德基，必胜客和多乐之日，人均消费是30元；中式快餐主要是北京牛肉面、成都小吃,人均消费是10元。
2、餐饮业街现状见下表 中餐： 名称 面积 消费水平 100元以上 停车位 层数 消费人群 及 时 段 周边人口及外区人口 周边写字楼与小区居民 周边写字楼与小区居民 周边写字楼与小区居民 商务宴请，外区人员 渔公渔婆 西贝莜面村 西蜀豆花庄 小豆面馆 鹿港小镇 干锅居 大自然东北酒楼 天外天家常菜
3500 200 3 1000 80 20 1 1500 30-40 50 10 150 180 600 20 30-40 20 无 30 20 1 1 2 3000 60-100 70-80 2000 80-100 20 2 - 31 -
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湖北食府 西餐： 名称 1200 50-80 30 2 面积 消费水平 停车位 层数 消费人群 及 时 段 名岛 300 30 10 1 居民写字楼 江织田日200 本料理 泰中泰 250 40 10 2 外企职员高级白领 60 20 2 外企职员高级白领 快餐： 名称 面积 消费水平 停车位 层数 消费人群 及 时 段 KFC 600 35 无 2-3 小区居民中青年及老年 必胜客 500 50 10 无 无 1-2 1 公司职员 公司职员 北京牛肉300 面 3、餐饮街现状分析
慧忠北路与慧忠路餐饮各有特色,以慧忠北路为例,中午的消费人群大多是旁边的写字楼以及周边配套设施的工作人员,西贝攸面村,西蜀豆花庄,中午的上座率为100%,对面的大食客炖菜馆,及西边的湖北食府,这种正餐,上座率达不到一半,晚上反而后两者的上座率比前两者高出很多。这和他们面对的消费人群和消费习惯有很大的关系。而像港粤明珠海鲜，金粤船菜海鲜，已经停业了，据分析，这两家海鲜面积都在3000-4000左右，而停车位不到40个在很大程度上限制
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了他的经营发展。（两家停车位不够，两家距离不足百米）
慧忠路中午的消费人群大多是旁边的写字楼，远大中心，漂亮广场，及北辰购物中心的员工，以快餐为主，而像渔公渔婆，川府渔家，大自然东北酒楼，这种大型餐饮上座率不到一半，晚上几乎爆满，在远大中心专门设有停车位，达到100-200左右。
（三）、亚运村未来餐饮发展方向：
从调查来看，目前亚奥地区已有各类、各层次的餐饮企业，但各自服务重点不突出，尚未培养出固定的消费人群。从长远发展来看，还有较大的投资空间。主要有以下几个发展方向：
1、以安全食品为理念的中式快餐店。奥运会期间，亚奥地区将会有大量的国内外游客来此区域参观，此部分人群的午餐消费不容忽视。对国内游客来说，经济、实惠和安全的食品是其首选，对于外国游客来说，安全、具有地方特色的食品是其首选。开设提供安全食品的中式快餐，在奥运会期间和之后的一段时间，能获得较大收益。
2、提供大量停车位的中高档西式餐馆。科技奥运、绿色奥运、人文奥运的提出，亚奥地区将发展成为高档生活区域和北京市主要的群众体育建设中心区域。在此区域，将入住大量的高收入人群，以及吸纳大量的高收入阶层到此区域进行锻炼。此部门消费人群多是外资企业或者涉外单位的工作人员，餐饮消费倾向西化，同时便利的泊车环境也为其开展公关交际提供了方便。因此拥有大量停车位的中高档西式餐馆有较大的发挥空间。
3、提供停车位的中档特色中式餐馆。北京市消费者对有特色的中式餐馆有追捧心理，利用亚奥地区消费集中的地理优势，可作为中档特色中式餐馆旗舰店的开设位置。
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五、亚奥商圈的投资前景及案例分析
通过以上三部分对亚运村人口，商业物业和餐饮界的详细介绍，下面将用以下具体数据、案例对投资亚奥商圈的前景进行整体分析和展望。
投资行为尤其商业投资主要倾向于选择一些配套完善、发展成熟、投资回报较为稳定的成熟商务项目。下面我们就本次调查的重点——亚运村北辰附近做为样本，分析商圈的商业配套及发展空间，并对比其他商圈和商业区域，浅探亚奥区域投资的优势和可行性：
（一）交通设施的逐步完善带来充足购买力
交通对于商业地产来言举足轻重，交通便利与否，直接影响着商业地区的人流量，租金和经营前景。目前，亚奥商圈的主要交通干道就有四环路、安立路、北苑路、北辰东路、大屯路。交通拥堵现象比较严重，随着奥运会的来临，交通的状况将有很大改观，较现在顺畅得多。
如图1： 北辰附近主要道路交通状况： 亚运村重要道路交通状况表 项目 路名 安立路 慧忠路 大屯路 慧忠北北辰路 路 交通 重要性 重要 普通 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ * 不重要 交通 枢纽 转运站 ▲ 交通 功能
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交通 过道 塞车 状况 严重 普通 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 不严重 ▲ ▲ 公交车 很大 站牌 影响 停车 状况 普通 不大 方便 普通 不便 * 塞车，停车状况也是影响人流量和顾客的主要因素之一。 图2：亚运村附近主要轨道交通：
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至2008年，地铁8号线、5号线、10号线等4条城市轨道和以大屯路、北苑路、安立路为主要干线的12条城市道路将共同筑成便捷快速的亚奥立体交通网络，顺畅通达首都机场、中关村、金融街、国贸等商圈核心。（焦点房地产网）这样不但能极大地缓解这一地区的交通拥堵状况，就像CBD逐渐向通州方向扩张一样亚运村向北扩延的亚奥商圈将转移北京的城市中心，并汇聚和吸引着不断庞大的各行业高素质的白领群体在此置业，也必将拉动沿线地区产业经济以及房地产业的巨大投资收益发展。
（二）奥运经济的巨大冲击拉动区域经济
奥运经济所带来巨大的商业机遇，已被世界各国及举办城市反复验证，然而最终奥运经济会给北京带来多大的冲击力，以及亚奥商圈在2008北京奥运中将能释放多大的能量，我们也从这次浅调中得出一些结论并拭目以待。
奥运对于经济的影响是一个长期的过程，其发展重点在于奥运会之后，即后奥运经济，区域商业价值在商圈逐步成熟后才会充分体现。一般来说，一个商圈的成熟要经历6-8年甚至更多的时间，但由于奥运对经济巨大的推动力，奥运商圈的成熟时间将会缩短很多。 据资料（洛杉矶华人资讯网）显示，1984年洛杉矶奥运会为当地带来了32.9亿美元的收益；1992年巴塞罗那奥运会给当地带来了260.48亿美元的经济效益；1996年亚特兰大奥运会为当地带来了51亿美元的总效益
2000年，在悉尼举行的第27届奥运会，被萨马兰奇称作“历史上最成功的”一届奥运会，舆论则称作为“最赚钱的”一届奥运会。会后，悉尼奥组委直接盈利7.65亿澳元（约合35亿元人民币），仅16天会期为悉尼带来的旅游收益就达8.8亿美元，综合海外投资87亿美元； 从地产方面来看，悉尼奥运会给房地产业的增长每年增长
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10％，有的地段一年增长30％，三年翻一番。
据有关部门的测算，2008年奥运会北京市游客总数将达到1.7亿人次，其中海外游客将达到463万人次。（搜房网）外省来京游客在奥运会后一两年内将达到高峰，达到1.13亿人次，境外游客将达到400万-500万人次。而来参观赛事的每个外国游客在亚奥商圈的消费将占到整体消费的1/4-1/3。（搜房网）可以预见，奥运经济将为亚奥地区带来巨大的商业机遇，并促使亚奥商圈的商业升值和商圈成熟。
（三）供求关系决定其中高端消费的投资前景
较小供应量与庞大消费人群需求间的巨大悬殊是拉动亚奥经济发展的重要原因。
亚运村区域一直是北京公认的中高档住宅区，一直以来，亚运村住宅物业价格都处在市场中的高位。例如北辰花园曾是北京最早的富人区，而1993年就开始营造的“紫玉山庄”则几乎成了胡润富豪榜的户口本，这里还曾出现过外销房和因北京商品交易所而聚集起的近600万平方米的商务社区。
定位国际化的生活的中心居住区，大量中高档商品房让亚运村集中了强有力的消费群体, 但商业设施不足，现有商业供应量仅有10万平方米左右。以北辰购物,阳光广场飘亮购物和旺市百利超市,家和超市等几家为代表的商业区域远远无法满足人们的高品质生活需求,巨大的消费能力很难得到满足,造成大量外流，同时,目前绝大多数是临街商业店铺, 物业档次不高，缺乏新鲜的商业主题，无法利用其地理位置及规模上的优势带动整个区域商业档次的提升。
就目前亚奥地区集中商业的状况来看，亚奥商业尤其是底商不仅能弥补集中商业的种种不足，还可以提升区域内商业的整体档次，大有发展空间。
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附：商圈居民的收支状况、消费状况、消费倾向分析： 区域居民人均消费水平统计： 支出费用空白5000以上3000-50002000-30001000-2000亚运村居民月支出统计图346 253026500-100005101520253035此范围人数此范围人数所调居民支出范围主要在500-3000，约占总数的86.17%，年龄以20-40为主，均处于消费高峰期。
区域居民人均日常消费项目统计： 支出范围其他休闲健身电子产品服装或化妆品餐饮居民支出项目统计图83 0支出项目主要是餐饮、服饰、化妆品，约占总数的89.11%
3315910203040506070列选人数系列1
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根据数据，下面我们就以餐饮和服装行业为例对投资亚奥做可行性分析：
（三）、案例分析： 案例一：
亚运村，方庄中档餐饮投资比较：
以方庄顺峰酒楼为例，面积是近2000平米，单价3元/天/平，装修费120万，人均消费220元，下面以月为单位计算：
一共55桌，每桌10人，人均消费220，毛利率60%，每天营业额50*10*220=121000
每月的营业额：121000*30=3630000 费用 名称 租金 装修 水、电、燃气 管理人员 大堂经理 领班 厨师长 其他员工 厨师 配菜 面点 冷荤 服务员 领位
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数量 2 4 1 8 8 5 2 40 4 金额 4000*2 2000*4 10000 4000*8 1500*8 3000*5 1500*2 1200*40 1500*4 合计 182500 100000 20000 8000 8000 10000 32000 12000 15000 3000 48000 6000 北京华业行房地产顾问机构
保安 累计 税： 税种 营业税 企业所得税 建设税 教育附加税 合计 8 1000*8 8000 452500 税率 5% 33% 7% 3% 金额 181500 503530 12705 5445 703180 成本3630000*40%=1452000元 净利润=收入—成本—费用—税
=3630000—1452000—452500—703180 =1022320 与亚运村相比：
同等面积酒楼，亚运村租金较高，以年租金292万，装修费100万为例计算成本：
项目（每月） 人数 租金 装修费 金额 1200*2 3500*5 1300*6 合计 243333元 83333元 18000元 3000元 2400元 10000元 17500元 7800元 水/电/燃气 管理 人员 大堂经理 领班 厨师长 其他员工 厨师 配菜
1人 2人 1人 5人 6人 - 40 -
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面点 冷荤 服务员 领位 保安 税 税种 营业税 2人 2人 30人 2人 6人 1500*2 1500*2 900*30 1000*2 850*6 累计 3000元 3000元 27000元 2000元 5100元 425466 税率 5% 金额 99000 248369 6930 2970 合计357269 企业所得税 33% 建设税 7% 教育附加税 3% 同样55桌，每桌10人，人均消费200元，毛利率65%，午餐和晚餐两个时段，还有翻桌情况所以按1.5倍计算 每天营业额：55*10*200*1.5=165000元 每月营业额165000*30=4950000元 净利润=营业额-成本-费用-税
=4950000-693000- 425466-357269 =3474265元
结论：投资收益明显高于方庄，可投资。 案例2：
以意大利女装品牌（单品消费500-1000元，面积100平）为例，选择在亚运村区域投资一家分店，具体选址及盈亏分析如下：
1位置选择因素分析
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1）被选店址周围商业环境特征表述（附图说明）； 商店选址的多因素分析
权重 预选店址得分 权重×预选店址得分 选址因素 北辰飘亮广第五北辰飘亮第五大对面 场 8 大道 7 对面 广场 道 45 40 35 区域内人口5 9 多 区域内收入5 7 高 接近目标顾5 7 客 机动车流量2 9 大 非机动车流2 5 量大 行人流量大 5 9 物业费低 4 6 6 5 35 30 25 6 5 35 30 25 8 7 18 16 14 5 6 10 10 10 8 5 4 5 3 4 45 24 15 40 20 12 25 12 12 商店能见度3 5 高 营业面积合3 4 适 停车位充足 3 -3 合 计 -2 5 12 -6 15 3 6 -9 230 9 189 18 191 注：每一因素按重要程度分成5个等级，每个地址各因素评分分布在-10到10区间内
综合以上选址因素，将新店地址初步定在北辰对面商铺。
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2）新店址周围居民及人口流动量分析； （15分钟／次） 区 域 肯德基 时间分类 11:0013:00 Ａ Ｂ Ｃ 麦当劳 Ａ Ｂ Ｃ 金飞鸿 Ａ Ｂ 耐克、李宁 Ｃ Ａ Ｂ Ｃ ～25人40辆13辆90人40辆13辆40人40辆1317人40辆13辆/刻 /分 /分 /分 /分 /分 /刻 /分 辆//刻 /分 /分 分 13:0015:00 ～16人32辆35辆35人32辆10辆24632辆1024人32辆10辆/刻 /分 /分 /分 /分 /分 人//分 辆//刻 /分 /分 刻 分 注: 1、Ａ.进店人数 Ｂ.汽车、摩托车 Ｃ.脚踏车、助动车 2、只统计有购买能力的人。
根据以上数据分析，周一到周五一天（早9：00到晚9：00）服饰店的进店人数预计大约在300人左右，周六日成1.5倍递增。 新店址经营效益预估：
年租金80万月租金66000元/月 水电杂费：2500元/月 /年 工资：2500元/月×4人＋5000＝税收：675000元×4.4％=29700元／15000元/月 装修：10万/年＝8330元/月 月 服装成本：675000元／月×0.3＝202500元/月 以每天300乘以购买率10%乘以750元人均消费来计算每月营业额： 300×10%×750×30=675000元／月 利润＝营业额－固定成本－营业成本
月利润=675000－74330-249700=350970元／月
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结论：收支达到预期目标，可实行。 结语：
通过对亚奥商圈商业市场及周边居民的区域市场调研，结合奥运的临近，220亿奥运场馆投资，2800亿城市基础建设投资，北京奥运将与轨道地产、商业创造出新的亚奥财富大道。
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