本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元／㎡。 A：3790 B：4238 C：4658 D：4663
E：工业用地的监测点评估价格
2、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以__为准。
A．登记记载的内容 B．抵押合同为准 C．公证书内容
D．重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记 3、行政裁决应当自收到申请之日起__日内做出。 A．15 B．30 C．45 D．60
4、业主转让房屋所有权时，结余维修基金__。 A．按业主个人缴存比例退还给业主 B．不予退还，随房屋所有权同时过户 C．上交房地产行政主管部门 D．由转让双方协商
5、耕地占用税免税用地，凡改变用途、不属于免税范围的，应从起补缴税款。 A：改变开发时间 B：改变用途 C：改变产权人 D：改变使用人
E：执行层的组织协调
6、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。 A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格
7、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是__。 A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 8、房地产具有供给有限特性，本质上在于__。 A．土地总量有限 B．规划限制
C．房地产不可移动 D．价值量大
9、下列职能中，属于保险基本职能的是__。 A．分散危险 B．融通资金 C．防灾防损 D．分配资金
10、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。 A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度 C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度 D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度 E：工业用地的监测点评估价格
11、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在地的房地产价格评估机构从业后，如被其他房地产价格评估机构聘用，需办理__手续。 A．撤销注册 B．解聘 C．变更注册 D．聘用
12、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是。 A：净现值法
B：差额部收益率法 C：费用现值法 D：内部收益率法 E：借款合同
13、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。 A：4 023．04 B：4 074．10 C：4 768．50 D：5 652．09
E：工业用地的监测点评估价格
14、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖
方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。 A：上升 B：下降 C：不变
D：无法确定
E：工业用地的监测点评估价格
15、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。
A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排
B：确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用
C：使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑
D：临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、估价报告书中说明的（）限定了其用途。 A．估价原则 B．估价方法 C．估价目的
D．估价对象状况
17、不属于法人成立必须具备的条件是__。 A．独立承担法律责任 B．依法成立 C．必要的经费
D．自己的名称、组织机构和场所
18、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金．当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是万元．(2005年试题) A：13．2 B：15．9 C：19．5 D：20．4 E：借款合同
19、由“五项因素”构成的租金叫__。 A．商品租金 B．成本租金 C．准成本租金 D．福利租金
20、某市房产税按房产原值减除幅度为30％，某企业拥有一房产原值为3 800万元，则年征收房产税为万元。 A：114 B：63．84
C：31．92 D：28．71
E：执行层的组织协调
21、投资决策分析主要包括项目的财务评价和__两部分。 A．经济评价 B．效益评价 C．计划管理 D．市场分析
22、下列股东权利中，属于自益权的是__。
A．出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权 B．股票过户的权利、股息红利分配的请求权
C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权 23、确定房改“三改四建”基本内容的是。
A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》
B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》 C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
E：房地产估价机构必须加盖公章
24、已知某城市容积率修正系数表，见下表。 容积率修正系数表 A．容积率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 G．1.3 H．1.7 I．2.0 J．2.1
K．修正系数 L．0.5 M．0.6 N．0.8 O．1.0 P．1.1 Q．1.2 R．1.6 S．1.8 T．1.9
25、共有房地产的《房地产权证》由__收执。 A．共有人共同 B．共有人分别
C．权利人推举的持证人
D．房地产主管部门指定的共有人
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、城镇基准地价内涵包括。 A：容积率 B：土地使用税 C：土地开发程度 D：土地使用年限 E：征地补偿费
2、超额利润有以下三种。 A：创新利润 B：风险利润 C：垄断利润 D：正常利润 E：平均利润
3、路线价法估价的第四个步骤是__。 A．设定标准临街深度 B．选取标准临街宗地 C．调查评估路线价 D．制作价格修正率表
4、基本供水方式可分为四种。 A：分质供水方式 B：直接供水方式
C：水泵水箱的供水方式 D：分区分压供水方式 E：设置水箱的供水方式
5、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是__。 A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D．当计息周期为”月”时，实际利率小于名义利率
6、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有__。
A．该房地产的实际价格等于名义价格 B．该房地产的名义价格为50万元 C．该房地产的实际价格为50万元 D．该房地产的实际价格高于50万元 E．该房地产不存在名义价格
7、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度
递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。 A．2360 B．2500 C．2722 D．2845
8、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括。 A：消费观念变更 B：设备陈旧
C：建筑式样过时 D：政府政策变化 E：环境污染
9、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。 A．37 B．40 C．60 D．63
10、房地产投资较一般投资，具有优点。 A：相对较高的收益 B：投资回收期长
C：提高投资者的资信等级 D：良好的流动性 E：投资数额巨大
11、属于城市规划法律体系的是。 A：主干法及配套法规和规章 B：专项法 C：审批法 D：管理法
E：相关法律法规
12、城市规划的批后管理主要是。
A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书 B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证 C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证
D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作 E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作 13、在房地产泡沫的成因中，是房地产泡沫产生的基础。 A：投机需求的膨胀 B：金融机构过度放贷 C：土地的稀缺性
D：开发商之间的博弈 E：借款合同
14、随着政府土地储备制度的建立，划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A：存量 B：增量 C：流量 D：减量 E：借款合同
15、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。
A：地役权设立的情况 B：土地使用期限
C：基础设施完备程度 D：容积率 E：临街状况
16、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。 A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C．有租约限制的房地产 D．未来状况下的房地产 E．共有的房地产 17、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。 A．40% B．50% C．60% D．70%
18、基准地价系数修正法的基本原理是__。 A．收益原理 B．替代原理 C．地租理论 D．区位理论
19、非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前申请续期。 A：3个月 B：6个月 C：1年 D：2年
E：执行层的组织协调
20、在工程量计算规划中，计算一半建筑面积的有__。 A．有顶盖无围护结构的场馆看台
B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C．建筑物有围护结构的挑廊、走廊 D．屋顶楼梯间、电梯机房 E．建筑物内的变形缝 21、速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。该指标属于__能力指标。 A．短期偿债 B．中期偿债
C．长期偿债 D．远期偿债
22、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。 A．概率分析 B．解析法
C．蒙特卡洛法 D．杠杆分析
23、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元，其项目资本金应当不低于__万元。 A．750 B．1000 C．1500 D．1750
24、公开市场价值是指在下列__交易条件下最可能实现的交易价格。 A．交易双方自愿地进行交易 B．交易双方掌握必要的市场信息 C．交易双方有较充裕的时间 D．交易双方有必要的专业知识
E．交易双方都对要交易的房地产感兴趣
25、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。 A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门 D．规划行政主管部门
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