房地产开发企业贷款利息支出的核算

开发贷款利息支出的核算

(一)开发贷款利息的计算

贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。 1．利率

日利率一般按本金的万分数表示。 年利率、月利率、日利率的换算公式为：

年息＝月息×l2－日息×360月息＝年息÷l2＝日息×30日息＝年息÷360＝月息÷30 3．计息日和计息时期 按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日。长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日。 【例4—3】假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款本金为5亿元，到期日为2009年12月31日，月利率6．255‰，年利率7．47％，计算利息如下： (1)按季计算利息 2009年1月1日至3月21日×6．225‰×79÷30 ＝8196250(元) 2009年3月21日至6月21日×6．225‰×92÷30 ＝9545000(元) 2099年6月21日至9月21日×6.225‰×92÷30 ＝9545000(元) 2009年9月21日至12月21日×6.225‰×91÷30 ＝9441250(元) 2039年12月21日至12月31日×6.225‰×10÷30 ＝1037500(元) (2)按照年利率计算利息 ÷360×364×

开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。贷款利息的分摊方法有以下两种：

直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 以七这两种方法是税法规定的方法，在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊，即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分摊。 从实质上分析，按建筑面积法进行分摊是不合理的。对于房地产企业取得的开发贷款，不同成本对象占用的贷款资金比例是分摊利息的基础，而占用贷款资金量的多少与成本对象投资额的大小是直接相关的，虽然建筑面积是影响投资额的因素，但不同开发产品的建造标准有可能存在较大差异，所以建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。而直接成本和预算造价是最接近投资额的因素，因此，按直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的分摊方法。 房地产企业在项目开发时存在以下几种情况： 成本对象的竣工时间一致。成本对象的竣工时间不一致。 1.竣工时间相同的利息分摊 如果成本对象的竣工时间相同，也就是我们所说的期内开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计人各成本对象。计算公式如下： 也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其一次性分摊并计入各成本对象。计算公式如下

2．竣工时间不同的利息分摊 如果成本对象的竣工时间不相同，也就是我们所说的分期开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计入各成本对象。计算公式如下： 也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其分摊并计入已竣工成本对象。计算公式如下：

【例4—5】中联房地产公司于2007年12月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5％，每季度支付利息为625万元。开发产品分为两个成本对象，分别为普通住宅和高档住宅，建筑面积分别为10万平方米。普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元。普通住宅竣工时间为2008年12月19日，普通住宅竣工时高档住宅形象进度为50％。高档住宅竣工时间为2009年6月19日。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： (1)每季计提应付利息时。

借：生产成本——待分摊成本6250000 贷：应付利息6250000 (2)支付季度贷款利息时。 借：应付利息6250000 贷：银行存款6250000

(3)普通住宅竣工时利息的分摊。

2008年12月19日，普通住宅竣工时已归集的资本化利息为2500万元；

普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元，2008年12月19日高档住宅形象进度为50％

借：生产成本——普通住宅 ——高档住宅

贷：生产成本——待分摊成本

三、专门借款发生的辅助费用的核算与管理

辅助费用是指为了取得借款而发生的必要费用，包括借款手续费、佣金等。 根据《企业会计准则》的要求，结合企业实际业务情况，房地产企业因借入开发贷款而发生的辅助费用，与贷款利息的处理方式一致： 从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，应当资本化，计入相关资产成本。 开发项目竣工验收后发生的辅助费用，应当费用化，计入当期损益。 (一)辅助费用的组成 辅助费用由借款手续费、佣金、项目评估费、土地评估费、抵押登记费、财务顾问费等组成。 《企业会计准则》中只是规定辅助费用包括借款手续费和佣金，并没有指明具体的费用项目。如果从取得借款而发生费用的角度考虑，中介机构收取的借款手续费和佣金，银行收取的项目评估费和财务顾问费，政府土地管理部门收取的土地评估费和抵押登记费，都应属于借款的辅助费用。 1．借款手续费 旁地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付一定额度的借款手续费，作专中介机构的报酬。 借款手续费应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。 2．借款佣金 房地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付按借款额度一定比例计算的借款佣金，作为中介机构的报酬。 借款佣金应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。 3．项目评估费

各商业银行对房地产开发贷款业务一般实行总行、分行二级评估体系。所有项目上报银行总行(房地产信贷部)进行准入审批，经准人审批同意后，方可进入调查评估程序。银行贷款方案评估一般由银行委托旁地产评估事务所来具体实施。

银行贷款方案评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。

4．土地评估费

项目开发贷款银行要求采取抵押、质押担保方式。采取抵押担保方式的，优先以本项目的土地及在建工程设定抵押，抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70％。

房地产企业在贷款审批通过前，应委托中介机构对土地进行评估。而土地评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。 5．抵押登记费

银行与借款人签订房地产借款合同和房地产抵押合同。企业凭以上合同，依据相关法律法规和银行贷款担保管理等有关规定，办理土地抵押登记手续后，银行才能发放贷款。 土地抵押登记费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。 6．财务顾问费 财务顾问费是指银行为了审核企业的还款能力和贷款资格所收取的费用。这是为了控制银行贷款风险向企业收取的费用。 银监会对于财务顾问费没有统一规定，对于收费标准，各家银行也不一样。而财务顾问费应由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。 (二)辅助费用的核算 从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，借记“生产成本”、“在建工程”等科目，贷记“银行存款”等科目。开发项目竣工验收后发生的辅助费用，借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”等科目。 【例4—6】中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，1月30日中联公司支付借款辅助费用共计50万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：

借：生产成本500000 贷：银行存款500000 (三)辅助费用的分摊 辅助费用的分摊方法与贷款利息的分摊方法基本相同。但在实际操作中，根据辅助费用的特点，其分摊处理方法也存在一定的特殊性。

(1)对于金额较大的辅助费用，如借款手续费、佣金及财务顾问费等。应按利息分摊的方法进行分摊。

(2)对于金额较小的辅助费用，如项目评估费、土地评估费及抵押登记费等，可以不进行分摊，直接计入项目开发中最大的成本对象中。 四、集团转入开发贷款的核算

房地产企业一般是以项目公司为融资主体，但有些集团性企业为了对融资工作进行统一管理，采取由企业集团统一向金融机构借款，然后将贷款资金拨付给集团内部其他成员企业使用的方法。