新形势下房地产企业资金管理的探讨

经营管理　新形势下房地产企业资金管理的探讨　邢晓帆　（南通市华德房地产有限公司，江苏南通２２６３００）　…………一一　对房地产的调控政策一直在实施中，进入２０１４年度以来房地　产业下行压力加大，各银行信贷额度；　地产企业常规的资金链条受到触动，资金管理受到严峻挑战。　文章首先分析了房地产企业资金管ｉ　，其次指出了资金管理存在的问题及强化资金管理的必要性，　最后提出了改善资金管理的对策。　ｌ　｝　一、房产企业资金管理的特点　产与一般的商品相比短时间难以变现，因此存在流动性风　资金管理指的是房地产企业对其在开发、经营、管理活　险；另一方面，房地产企业面临诸多不确定性，因此企业的经　动中产生的各项资金进行的控制与管理。资金管理是房地　营风险较大，使得资金管理存在风险；此外，房地产关系千万　产企业财务管理的重要组成部分，也是企业管理活动的关　家庭的住房问题，因此面临政府的宏观调控，资金管理面还　键。现有的房地产经营模式下，对资金管理的加强有助于实　存在政治风险。　现预期效益，完成既定的发展目标。　３．资金管理难度大。房地产企业的资金管理面对着许　１．房地产企业的资金管理是各项管理中最重要的管理　多困难。其一，房产项目成本较高，城市用地紧张直接导致　活动，处于非常重要的地位。城市土地价格的上升、工程成　了地价上升，拆迁、补偿等问题进一步抬高了项目占地成本。　本种类多且数额大，以及资金占用时间长等综合性作用，导　其二，房产项目占用资金多，资金周转期长，所需资金成本　致房地产企业成为高度资金密集型企业，因此房地产企业的　高，这些导致了资金管理的难度加大。　资金管理活动关系着房地产企业的生存与发展。　二、房产企业资金管理存在的问题　２．房地产企业的资金管理面临许多风险。一方面，房地　１．管理层资金管理危机意识淡薄。近年来，由于房地产　）＿．【】．＿（）＿．【：］ｂ－Ｏ－４￣】　）＿．【】Ｈ）＿．【】　）＿．【】Ｈ　】　（　】．＿（）＿．【】．＿（）＿●［】　（＞－．【】　】卜（）一．【】．＿（）●【】．＿（）＿．【】Ｈ　】　（　】　（）－．【】Ｈ）＿．【】　＿（　三、加强企业集团资金集中管理的对策建议　资金、财政退返所得税收入，以及集团总部安排的各项资金支　１．科学选择合适的资金集中管理模式　出等均纳入集团总部的资金预算，作为集团全面预算管理的　统收统支是一种高度集中的管理模式，特点是集团总部　重要组成部分，经由集团总部批准后才可以实施。　能够完全控制成员企业的资金收支，实现企业集团的全面收　３．建立完善的信用评级制度，加强融资和投资管理　支平衡，但是由于缺少灵活性，很难调动成员企业的开源节　第一，建立完善的信用评级制度。企业集团应该按照国　流积极性。拨付备用金与统收统支相比，给予了成员企业一　家的相关规定和自身发展需要，首先，聘请知名的信用评级　定的现金支配权，但是集团总部仍能控制成员企业支配标准　机构对自身进行信用评级，要全面客观的反映企业集团整体　之外的现金收支，有一定的灵活性。设立结算中心是一种集　的经营状况和财务状况；然后，要结合资金集中管理的实施　权与分权相结合的模式，这种模式能够保证资金的有效性和　情况，让中介机构对各个成员企业进行信用评价，以此结果　均衡性。设立内部银行也是一种集权与分权相结合的模式，　作为确立子公司授信额度的基础，控制融资成本。　与结算中心不同的，这种模式是一种银行化管理模式，资金　第二，提高融资和投资管理水平。首先，将融资和投资　使用比较高效。设立财务公司是一种典型的分权管理模式，　管理水平纳入企业领导人考核指标体系中。通过将资金使　它独立于集团或者与集团相互渗透，在资金集中管理效果上　用效率纳入考核指标体系，能够防止领导人过于盲目的进行　是完全市场化的管理。由于每种资金集中管理模式的效果　融资和投资，提高资金使用效率。其次，要对融资和投资的　不同，企业集团应该结合自身特点和所处的生命周期，建立　事前、事中和事后的相关事宜进行考虑。事前对投融资的风　有效的资金集中管理系统，达到优化配置企业集团资金的　险性和收益性进行考虑和权衡；事中要对资金的使用情况进　效果。　行了解，督促成员企业改进生产经营，加强资金管理；事后要　２．建立统一的资金结算系统，对账户进行集中统一管理　对资金的使用效率进行综合评价，为以后的投融资提供　资金的统一结算，是企业集团控制资金的筹集、投资、分　借鉴。　红等的基础。有效的资金集中管理是通过控制资金流来实现　的，如果不能控制资金收支，就失去了资金集中管理有效实施　参考文献：　的基础。要想保证资金结算的统一，可以实行“统收统支、收　谢建宏．企业集团资金集中管理问题探讨［Ｊ］．会计研究，　支两条线”的管理方式。它的核心是各个成员企业的收入和　２００９，（１１）．　支出由集团总部统一管理，成员企业只是成本中心，对于成员　企业的必要的成本支出，由总部进行拨给。为了加强资金集　作者简介：　中管理的工作，集团总部可以对资金进行统一计划、统一管　李菁，供职于南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有　理、统一平衡和统一调度，对于成员企业需要上缴总部的各项　限责任公司。　全国商情４３　经营管理　给地方政府创造了巨大的税收收入，并且带动了其他相关产　业的发展，因此受到地方政府的重视，银行等金融机构也全　力支持房地产企业的发展，所以就政策层面和资金层面而　言，房地产企业资金并不缺乏。宽松的资金环境使得大部分　房地产企业放松了资金管理，许多房地产企业资金管理松　懈，缺少危机意识，难以应对当前客观形势的挑战。　２．资金管理制度不够完善。房地产企业资金管理意识　薄弱会直接影响其制度的建设与完善，房地产企业逐步建立　起相关管理制度，但是资金管理制度不够完善。一方面，部　分房产企业缺少高素质的资金管理人员。房产企业对资金　管理的重视程度低，因此财务人员对资金的管理不够，缺少　专业的财务管理人才。另一方面，资金预算制度不健全，并　且没有得到严格的执行；缺少对土地开发、项目投资、营销等　环节的资金预算管理，导致某些环节的成本费用超出预算；　对房地产行业的发展趋势估计过于乐观，缺少资金风险管理　应急预案，使得企业面临流动性风险和财务风险。　３．资金来源渠道狭窄，财务风险较高。房产企业要进行　房地产开发，需要投入巨额的资金。房地产企业的资金来源　般有三个，一是内部资金留存，也包括自身集团公司的财　务公司的融资，二是资本市场通过股权等方式融资，三是向　银行等金融机构贷款。根据当前资本市场形势，大部分房产　企业只能选择第三种方式，选择向金融机构融资来满足其资　金需求，直接造成企业资产负债率高。当前经济下行压力加　大，房产市场呈现疲软态势，资金难以及时回笼，房产企业的　偿贷能力将下降，势必会造成资金链断裂，资金出现困难，财　务风险加大。　４．项目投资决策体系不健全。房产企业进行新项目的　投资需要进行科学论证，不但要考虑项目建设本身，还要考　虑市场走势，任何项目的完成要经历一定的时问，因此至少　对将来三年的市场形势进行预分析，否则很可能使企业陷入　被动状态，项目设立时预测的利润也会被市场侵蚀。许多房　产企业投资体系不健全，前几年房产市场繁荣，没有经过论　证便纷纷在各繁华地段投资建房，忽略了行业发展的周期性　和长远性，对所面临的潜在风险和未来行业的发展评估不完　整，为资金管理埋下了隐患。　一工、营销等环节，这些都需要进行有效管理，只有进行有效管　理才能提高整个企业的管理水平，才能保证企业健康发展，才　能在市场竞争中占据有利地位。企业资金管理是财务管理的　部分，也是企业管理的关键部分，只有提高资金管理水平，　才能增强企业的财务管理能力，企业的整体管理水平也会上　个台阶，因此资金管理是企业管理水平提高的突破口，增强　资金管理水平是房地产企业提升管理水平的必然要求。　一一四、改善房产企业资金管理的对策　１．增强资金管理的风险意识。我国的房地产业关系着　经济发展的方方面面，几十年来房产企业形成了一条经济链　条，由于房地产刚性需求的存在，房产企业面临的系统性风　险相对较低，但是这并不意味着房产企业没有风险可言，也　不意味着房产企业不用加强管理，就可高枕无忧。宏观经济　形势下行的压力、国家的宏观调控，以及经济转型的客观形　势等因素，导致房产企业面临的风险越来越大，当前资金管　理形势良好，不意味着未来没有风险，房产企业管理层需要　增强资金管理的风险意识，未雨绸缪，应对资金可能面临的　风险，　２．完善资金管理制度。房产企业需要从制度、人员两方　面加强企业的资金管理，完善资金管理制度。其一，要摒弃　房产企业不需强化资金管理的思想，认真制定并实施预算管　理制度，加强对企业土地开发、项目投资、营销等具体项目资　金的管理，客观评价企业面临的宏观形势，不能以房产行业　所处的大势来度量单一房产企业的客观形势。其二，要启用　高素质的财务管理人才，资金管理是一项专业性强的财务活　动，需要具备专业知识的财务人员才能胜任，资金管理不仅　仅是核算和监督，更重要的是保持资金的流动性、高效性和　经济性。　３．努力拓宽融资渠道。银行等金融机构的投资目前仍　是房产企业资金的主要来源，为了防止单一融资渠道给企业　带来的财务风险和流动性风险，房产企业需要有意识的拓宽　融资渠道，新融资渠道的拓展可以循序渐进地展开。比如有　的房产企业在集团公司下设立财务公司为房产企业融资，有　的房产企业与通过海外渠道获得房地产开发资金，还有的企　业开始尝试多元化的融资形式，在国家政策允许的前提下，　通过投资基金、股权融资、债券融资、证券、信托等多种形式　获得开发资金。多元化的融资渠道不仅能够帮助房地产企　业解决融资困难的问题，还可以在市场的比较中学到管理经　验，提高企业自身素质。　４．降低项目成本，控制资金支出。资金流动的前提是支　出，只有把好了资金支出的关口才能对资金实施有效的管　理。首先，房产企业需要完善项目成本核算制度，准确核算　项目成本，高效运用资金，防止资金超额支出带来的资金成　本提高。其次，要控制工程费用，这对房产企业来说是常规　性工作，需要将工作做到细处，财务部门配合工程部门评估、　分析出各项在建项目工程资金的实际需求，并做好各个环节　工程款的支付计划，防止工程费用虚高。第三，控制管理费　用。财务部门应对企业管理费用支出进行严格的监督审核，　减少不合理资金支出，确保资金用在关键的环节。　参考文献：　陈文科．房地产开发项目投资控制探讨［Ｊ］．山西建筑，　２００９，６．　三、改善房产企业资金管理的必要性　１．解决当前困境的有效手段。在国家的调控与市场趋　势同时作用下，部分房产企业陷入财务困境，但是仍有很多　房产企业发展较好，这说明市场形势造成的困境，可以通过　自身的有效管理加以缓冲，因此房产企业加强自身的资金管　理是解决当前财务困境的有效手段。对于房产企业而言，资　金犹如运行的血液，资金对于房产企业的重要性不言而喻，　管理好资金可以为企业创造较为宽松的发展环境，有效应对　当前宏观形势的变化，不至于在市场的调整期陷入资金　困境。　２．提高财务管理能力的有效途径。房产企业都有其财　务管理部门，在房产企业管理中，财务管理占有重要地位，是　企业管理的核心，而资金管理活动是财务管理部门的常规业　务之一，在财务管理活动中处于关键地位。房产企业发展过　程中，需要不断提升财务管理能力，以便提高整个企业的管　理水平，通过财务管理活动的来提升企业的运作效率，强化　企业管理，取得更好的经济效益。资金管理、财务管理及企　业管理目标上具有一致性。提高资金管理水平能够带动企　业财务管理水平的提高。　３．提升管理水平的必然要求。房产企业规模庞大，部门　作者简介：　众多，涉及的条线也较多，包括投资项目的确定、土地审批、施　邢晓帆，供职于南通市华德房地产有限公司。　４４全国商情