结和工作思路大唐国际城招商部，于 20xx 年八月上旬筹备组建。现有编制 6 人，招商部 经理 1 名，招商主管 4 名，文员 1 人。招商部自组建以来，在公司领导和市场部 领导下，主要开展了以下工作
招商前期准备工作
1、深入了解本物业结构和面临市场现状进行分析 2、对芜湖县本地零售市场开展市场调查 3、根据市调情况对本物业进行项目主体业态定位 4、 充分分析了本物业结构和市场需要， 确立了项目主体业态为 SHOPPING MALL 形式的购物中心业态。
5、根据项目主体业态进行业种分布和区域划分。确立了主力店加名品专业 店的业种配置 6、根据项目业态定位及业种配置制定招商方案。
现阶段开展工作
进入 8 月份， 招商部根据公司市场部制定的招商框架条款， 展开实质性工作， 在市场部领导下开展目标客户市场调研工作。并收集了商户对招商工作的意见、 建议并进行了有效的解答，使首次接触我公司招商工作的商户能更好的去了解大 唐国际城，为以后招商工作打下良好的基础。
8 月中旬，深入落实公司的招商团队筹建工作，并制定完善招商部各岗位职 责，招商流程。通过岗位职责和招商流程的制定，对招商部员工现场进行了部署。
利用现有人力资源开展市场招商走访工作，除了完成市场部领导安排的日常性工 作。招商部积极开展针对芜湖县主力店招商目标信息收集工作。根据信息收集情 况，迅速分析消化，并锁定目标，开展了首次外联工作。目标区域为芜湖县周边 地市宣城市、芜湖市、南陵县，重点展开了超市主力店和大百货方向的招商。
根据首次外联招商情况
一、超市主力店
1、有意向与本项目合作单位为上海华联超市，通过与其拓展部联系沟通， 得知其有在芜湖县拓展计划。
8 月 7 日合肥上海华联超市拓展部经理首次对本物 业进行了实地考察，进行了拍照记录，并向公司领导提出了建议和入驻所需物业 标准。
2、我方意向客户为乐天玛特超市公司（韩国企业），通过与其拓展部联系 沟通，邀请公司拓展经理在芜湖县拓展计划。并向乐天玛特公司中国总部领导提 出了建议和入驻所需物业标准。
二、大百货主力店
1、芜湖华亿国际购物中心有限责任公司隶属于安徽华亿集团，其旗下共经 营华亿国际购物中心 A、B 座两大百货商场，总经营面积 12.3 万平方米，共经营 1500 多个品牌，8 万余种商品。是目前安徽面积最大、品类最多、功能最全的现 代化百货商厦。
芜湖华亿国际购物中心定位于中高档商场，以精品时尚为指引，服务社会主 流群体，引领城市时尚潮流。商场 A 、 B 座分别于 20xx 年和 20xx 年开业，位于 芜湖市最繁华的中山路步行街的中段，背靠镜湖旖旎风光，地理位置十分优越， 交通便捷。内部装饰新颖、典雅、气派非凡，是城市商业特别是中高档商业的旗 帜楼和标志楼。
20xx 年，华亿集团在保持稳步增长的同时，正式启动了华亿国际北楼二期工 程建设。新建工程建成之后增加了 17000 平方米经营面积，与华亿国际购物中心 B 座贯通一体。同时还针对改造后的华亿国际 A、B 座重新定位、 A 座定位主题百 货店， B 座定位主力百货店，形成互补，强化优势，引进商务会所、高档餐厅、 五星影院、健身、美容馆等，形成多业态、多功能的一站式服务模式。20xx 年初， 根据芜湖市场和百货业态的未来发展需要，继续对传统百货业态进行更新和补 充。
2、安徽雄风百货广场是浙江雄风集团投资并自主经营的第二家大型连锁百 货商场，于 20xx 年 10 月 30 日开业，总建筑面积 40000 多平方米，是皖东南最 具规模的大型百货商场 (南陵县雄风百货 )。
以“规模化、功能化、品牌化”为经营定位，面向城乡大众、贴近百姓生活、 引领时尚潮流，以先进的管理模式、流行时尚的商品和舒适的购物环境为广大消 费者提供优质的服务。
8 月中旬根据和以上的主力店沟通，并对其主力业态、经营情况，进行了实 地考察了解。超市拓展以大卖场为主力店拓展，要求营业面积在 1 万平米以上， 百货主力店拓展以百货加生活广场的复合型业态，作为其主力店拓展计划，营业 面积 2---5 万平米， 餐饮部分主力餐厅为当地连锁餐饮和国内知名餐饮连锁为主， 美食广场是一个规划设计独具特色， 装修别具有风格， 尽量营造一个舒适的环境。
汇聚天下精美小吃，经营品种上绝不是千篇一律，在每个地区力求做出本地的特 色，根据周边环境和当地人的饮食习惯来选择经营品种，以此吸引消费者。
公司招商将百货主力店芜湖华亿百货列为接洽第一目标，雄风列为第二目 标。超市主力店韩国乐天玛特为第一目标，上海华联为第二目标。（其它百货和 名品见附件） 按照市场部领导指示招商部大唐国际城招商目标明确对于招商目标资源匮 乏的现状和要求积极通过网络查询芜湖周边地市大型零售商，广泛收集他们的年 度拓展计划和开店信息，为下步招商储备商户资源便于主力店招商开展。结合招 商工作开展发现本项目的招商有以下特点：
一、目标客户主次分明 首先是确定主力店，其作用主要有四个
1、是有助于稳定整个项目的经营，主力店占有整个项目一半左右的营业面 积，其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加 稳定，且有利于项目的可持续发展。
2、是知名的主力店的入驻能够吸引投资商的眼球，刺激未销售铺位的销售， 以及对中小店群的招商。
3、是主力店各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日 后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用 ; 4、是主力店的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金表现为 下一项目打下基础 .
其次是在确定了主力店之后，再确定中小店群。其作用是按业态组合设计招 入中小店群， 以满足项目商圈内不同层次、 不同需求的消费群的购物或消费需求。
二、租金高低悬殊，租期长短不一 主力店投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的 长达十五年、二十年。其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始 递增，递增在 2%~10%。由于本物业小业主较多业主文化与经济实力掺差不齐使主 力店招商工作难度加大，但是成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发 展。而中小型店的租期一般为 3 年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。
但是分块招商是一项长期永续的工作对经营管理公司管理水平 ,经济实力要求较 高 ,现阶段公司不具备这样的管理实力和精力 ,也不可能长期负担下去搞不好又 会出现空铺转让的状况 .
三、招商时间长 地产商业的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可 分为主力店和中小店群二个招商阶段。由于主力店决定项目成败与否 ,我们要先 确定主力店，并按其要求重新规划设计业态布局、改造相适应商业设施，但这样 招商落地周期较长 ;而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小 店群的招商可使主力店群确定之后才正式进行，当然项目在主力店招商期间可进 行各类中小店的招商咨询登记工作。
四、招商难度大 招商的难度大主要原因在于如下四个方面
1、是项目建设工期未定，招商部对项目的现有工程进度情况不不了解，无 法详细解答主力店给出的时间节点等问题。
2、主力商家从项目谈判到装修落位周期太长影响中小店群的入驻。
3、功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计 划，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对于项目和各 店经营大大帮助。而一旦某一类商店或服务机构招不进来，则整个项目服务功能 可能不尽理想，特别是能够吸引人气的各类主力精品店 .餐饮店或同类店中知名 店 (特色店 )没法进来时，更是影响了整体的经营。
4、主力店招商困难重重，有的主力店需要登门拜访等形式递送招商手册和 项目讲解让主力店商户全方位了解大唐国际城项目工作进展。
五、招商技术要求高 招商技术要求高主要表现在四个方面
（ 1）是招商人员需具备丰富的零售服务知识。招商人员必须熟悉商品或服务 的类别及特点、商品或服务组合原理、价格面、产品线、房地产开发、物业管理 等相关的基本知识 ;掌握市场学、经济学、管理学中的一些基本原理 ;了解租赁、 消费、产品、销售等相关的法律法规。
（ 2）是招商人员需具备较强的招商技巧和谈判能力。由于招商难度大，这 就要求招商过程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入驻的抢手局势等等 ; 在招商前期，主力店的招商工作异常艰难，要在了解招商目标之后制定出吸引其 入驻的条件和谈判策略，并争取同时分别与不同的多家主力店洽谈入驻意向、条 件。
（ 3）是需具备较强的评估能力。对租户的评估，其评估的内容包括资金实力、 经营业绩、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营业额及其增长率、财 务状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量化评估，为选择租户决策提 供科学的数据及报告。
（ 4）是需合理的招商推广策略。招商推广的好坏将影响到资金的预算和招 商效果，招商推广策略应符合招商策划内容的要求，并围绕项目的市场定位、功 能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作少投 资，高效率。
六、根据上述分析制定下步工作计划
1、九月中旬完成招商项目业态定位
整体定位为购物中心，内含超市主力店，百货主力店，专业主力店（餐饮）。
2、九月底完成项目招商基本原则制定
第一基本原则：先进行业态设计和招商工作，后进行规划设计。
第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象，事先进行 统一的理念设计是基础。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌 形象。
第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种 业态互补。
第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则 ;吸引 人气较多业态先行，零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
第六基本原则：核心主力店招商布局原则，从整体布局上有利于人流进入主 力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。
第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。
第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。
第九基本原则：统一招商的“管理 "要充分体现和强调对商户的统一服务。
第十基本原则：购物中心要具备完善物业服务系统，重视知识管理，为购物 中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。