建设工程项目审批手续及流程
阅读引语
房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同......
第一部分：房地产项目前期主要流程
第1步：编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。
第2步：取得国土局“用地预审意见”。
第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。
第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。
第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。
第6步：取得建委的“选址意见通知书”。
第7步：取得发改委的“招投标方式通知书”。
第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。
资料
第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。
第10步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。
第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。
第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。
第13步：取得规划局的“用地规划许可证”。
第14步：取得建委的“征地计划通知书”。
第15步：取得国土局的“建设用地批准书”。
第16步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。
第17步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。
第18步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。
第19步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。
第20步：委托勘察院进行评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。
第21步：取得建委的“年度施工计划通知书”。
资料
第22步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规划局的“工程规划许可证”。
第23步：与原土地方完成安置补偿工作，签订“安置补偿协议”。
第24步：完成水、电、气、暖、信、路等市政供源设计方案，取得市政院的“市政供源方案”。
第25步：取得园林局的“树木伐移许可证”。
第26步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。
第27步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”。
第28步：取得国土局的“国有土地使用证”。
第29步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格书”。
第30步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。
第31步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。
第32步：委托拆迁公司完成现场三通一平。
第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。
第34步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。
资料
第35步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。
第36步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。
第37步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。
第38步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。
第39步：取得建委的“施工许可证”。
至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。
规划部门的审批流程是：控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。
第二部分：房地产项目前期审批详细流程
一、建筑策划
本部分不赘述。
二、工程规划许可证
工程规划许可证是规划审批的最后一道手续，拿到后即可到国土局办理土地证，到建委办理开工证，此证意义重大，为通常所说所的五证之首（五证为：工程规划许可证，土地证，开工证，销售证，房产证），前期审批不出差错，至此已无太大悬念，如果办不下来，
资料
多半是之前某道手续有问题，出了后遗症，或是政策突变，暂停审批。
准备材料如下：
1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 10、11、资料
申报人委托书；
申报表；
立项批复；
年度施工计划；
规划意见书；
方案审查意见；
用地预审意见；
环保意见；
用地规划许可证；
勘察设计中标通知书或等级表；
报规证所需全套施工图；
12、 档案登记表；
13、 人防审查意见；
14、 消防审查意见；
15、 交通审查意见；
16、 其它。
三、用地规划许可证
当用地是新征集体土地或占用别人的土地时，须办理此证，自有用地建设项目不用办。
提交材料：
1、 规划意见书；
2、 立项批复；
3、 方案审查意见；
4、 用地预审意见；
5、 环保审查意见；
资料
6、 钉桩成果通知单；
7、 选址意见通知书；
8、 与原土地方签订的安置补偿协议。
四、方案审查、整套设计方案、日照测算
审查设计方案以前为规划审批一项内容，后精简审批环节时取消，取消后引起诸多问题，后又恢复，目前不属行政许可事项，建设单位“自愿”请规划局提供技术指导。
审查内容和标准主要是看方案是否在遵照规划意见书的要求进行设计，同时是否又符合各项建筑设计规范，间距、遮挡、退线、日照、出入口、面积、高度、容积率、覆盖率、绿化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。
提交材料有：
1、整套设计方案（包含：总平面图，各层平立剖面图，设计说明，效果图等）；
2、规划意见书；
3、立项批复；
4、用地预审意见；
5、日照测算；
资料
6、其它。
五、规划意见书、“规划意见书（条件）”、“规划意见书（选址）”
规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一，分“规划意见书（条件）”和“规划意见书（选址）”二种，其中内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标的约定和认可，自有用地项目下发“规划意见书（条件）”，新征用地项目下发“规划意见书（选址）”。
申报“规划意见书（条件）”提供材料如下：
1、建设申请；
2、申报表
3、经办人委托书；
4、1：500或1：2000地形图；
5、土地证和房产证；
6、规划总平面图；
7、上级意见（视情况）；
8、用地预审意见；
资料
9、环保意见；
10、立项批复；
规划意见书为一个项目能否建设的决定性文件，有了它以后所有环节的审批理论上不会再有大的问题，审批标准有二个：一是看建设要求是否与控规一致，二是看所建项目是否为政策允许。第一条简单，第二条有点复杂，哪些项目让建，哪些项目不让建，不同单位不同的建设内容审批尺度标准不太一样，有总的原则，又需要一事一议。
六、土地变性、用地性质
城区每一寸土地的用地性质均已确定，而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定，远郊区县乡镇范围也基本如此，如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符，则建设申请100%不会得到批准，两种解决办法，或改变建设内容，或申请改变土地性质。
“土地性质”有几层含义：一是指是国有土地还是集体土地，二是指该幅土地允许做什么用、建什么项目，此处土地变性指的是第二条。
土地性质大项分为以下几类：住宅用地（R表示）；商业、金融、办公、科教文卫用地（C表示）；工业用地（M表示）；仓储用地（W表示）；公路、铁路、港口用地（T表示）；城区道路、广场用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村镇集体用地（E表示）。
土地变形指以上各种性质的相互转换调整，什么样的调整能得到规划局或政府的同意，并无明确的法律法规和条纹规定。
资料
大致原则为：
1、顺向调整较易，逆向调整较难（顺向一般伴随着土地方利益受损、城市和社会利益受益的情况；反之为逆向）；
2、市政、公益、重点项目调整较易，经营性项目较难；
3、国家部委、央企、部队武警项目调整较易，地方单位、私企较难；
4、与城市发展方向和政府工作思路吻合的较易，反之较难；
5、运作程序正确，方式方法得当调整较易，反之较难。
6、没有后遗症，不会引发居民矛盾和麻烦的较易，反之别想。
七、控规调整、规划意见复函、控规修改完善通知书（图）
目前规划局对项目进行规划审批的依据是控规，若建设要求与控规不符，则规划审批无法进行，解决办法之一是建设单位按控规要求进行建设，办法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整。
政府为维护城市规划的严肃性和稳定性，不同意调的时候要多于同意调的时候，且尺度把握无量化标准，但总的原则是：
1、省级单位、部队酌情考虑，其它从严；
资料
2、不会引发周边矛盾和社会影响的酌情考虑，其它从严；
3、要求明显合理，或原控规明显缺陷的酌情考虑，其它从严；
4、重点项目、政治项目、领导批示项目酌情考虑，其它从严；
单体项目调整一般由现土地方提出申请，区域性规划的调整一般由地方政府出面。
控规调整无法定办理时间，耗时费力，程序复杂，涉及部门人员众多，最后需报市政府批准，申请单位要提前有心理准备。
八、房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料？
第一、房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二、行政审批
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1、选址定点
此阶段一般办理以下事项：
资料
1) 计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2) 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3) 建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4) 环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5) 文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6) 规划部门办理项目选址意见书。
2、规划总图审查及确定规划设计条件
1) 人防办进行人防工程建设布局审查。
2) 国土资源局办理土地预审。
3) 公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4) 规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5) 规划部门确定建设工程规划设计条件。
3、初步设计及施工图审查
资料
1) 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2) 公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3) 公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4) 人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5) 国土资源局进行用地预审。
6) 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7) 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8) 建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9) 建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
4、规划报建图审查
1) 公安消防支队进行消防设计审查。
2) 人防办进行人防设施审查。
资料
3) 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4) 规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
5、施工报建
1) 建设单位办理施工报建登记。
2) 建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3) 建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
6、商品房预售许可阶段
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
资料
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
7、建设工程竣工综合验收备案
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三、房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
资料
2、开发商应提交材料：
1) 申请书；
2) 企业营业执照；
3) 用地证明文件或土地使用权证；
4) 建设用地规划许可证；
5) 建设工程规划许可证；
6) 施工许可证；
7) 房屋竣工验收资料；
8) 房屋测绘成果；
9) 根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
九、关于房地产开发项目建设手续报批程序中应注意的若干问题
资料
无论你在各自的领域内是多么的优秀。你可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你试图进入地产行业，你就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则；挑战它的孪生“潜规则”的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，要懂“规矩”。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是, 这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同行，看到这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。（目前我国法律也没有很好的规范这个问题。）
土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由项目所在地区规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置等要求；这些指标都要在这个批复里体现出来，包括现在的强制性小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。（擅自变更土地性质在我国是严重的违法行为。）
但在现实中，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式曾一
资料
度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好， 反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我国正式搞土地出让制度是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。因为我国在这个问题上缺乏经验，在国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系是全世界独有的。专家及学者们同样也想不出更好的土地交易模式。“城市规划”这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时——不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。
《中华人民共和国新城乡规划法》第三十八条：“——在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
资料
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，（因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都进行这样的项目运作。）
再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物；立项主要考察的是项目的投资额及可行性。在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从政策上的角度来管理的。因现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上各地政策也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。立项与其他程序的（先后）关系并没有一个国家级的作业流程。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。在地方利益的驱动下；建设项目都在纷纷的上马中，你自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给你推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。只要你把编制费用稍微给多点基本上就算OK了。
房地产开发资质需要技术含量，关键是专业技术人员组织和搭建。现在这些专业技术人员资料都联网了，想糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到。
3、总平面图审查阶段
资料
这个阶段各地的叫法不一样，比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，很严格，也很专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以进行控制规划上的“偷奸取巧”。
再举个例子：容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，什么是净用地面积？从哪里起算？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这也是可以钻营的地方。
其他的地方：譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的，只要这种草地能承载得起消防车并在（设计）说明中加以强调，一般情况下还是可行的。
资料
审核总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的过程，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。几乎没有见过能顺顺当当一次就能通过总平面审查的。（我也没见过零缺陷的总平面设计）只要有心，无论什么设计院的总平面，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等；房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你，在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审一年。
有一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：“你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来”！
4、管线综合审查
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，因为要求实在是非常的专业。事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率是一样的，举不胜举。
管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引
资料
自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等。上面这三样大内容依规范，统统得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路必须要合理的安排好，不能到处乱走。
作为专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：
你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要发现有这个，基本上这个小区你就不用考虑是否买了。
功能井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你也可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？
首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，实在是见得太多了；不是这里的线路坏就是那里坏，整天修。这都是管线综合没搞好的标志。这样的小区，能住吗？
管线综合既然如此重要，那么对于我们来说，当初设计的时候好好的考虑，综合考量研究，不就行了吗？事实上不行。为什么？因为所有的线，都得从外面引进来，跟外面均有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新
资料
施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情很常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电——
再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在的规范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计。
还有人防、消防、别看部门小，权利大的很，不给你证,什么你也别想干,人防有异地建设费；当然没有哪个开发商会傻到按照规定去交费用，多少都有减免,具体减多少就看你公关能力了.
消防就更不用说了,方案报批和竣工验收都是关口，关系再好也要来回验收两三回，基本上没有谁能一次性通过的,不表示一下你都不好意思和他们说验收的事情。
供电、供水、燃气；虽然权力不大，可能耐不小；所有的拢断部门均是如此。这些部门说不给通电、不给你通水你一点办法也没有——你自己去发挥想象力吧.
5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。
资料
单体设计是什么呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是：落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。
审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。
不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。应引起你的注意。
6、消防和人防专项审查
小区的消防和人防设计要求是必须达标的。但我看来没有哪个小区的消防和人防设备能够达标。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单；你个人去品其中滋味。
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人防工程是非常神经的一样中国特色的东西，人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的业主也许没有注意到；所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于全体业主。 因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。
7、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查：是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。当然也存在着南北方差异的问题：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的90--70政策说两句。建设部在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。
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但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。
现在有些公司为了规避这个90--70，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。
施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后；因此这个审查实在是见仁见智；施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少的。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥；余泥在运输过程中，很容易污染路面；也要做好被巨额罚款的准备。
噪音排放许可：是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境
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保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。用锤击桩肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如北京、广州、深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。但是绝大多数的城市，那处于几乎没有管理的地步。
9、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工有时却分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦…..等等;罚你个万八的只是一张单子的事.
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。
现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1 （注：打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。）
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10、施工招投标、监理报建
首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如北京和广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局买一张股东结构书就行了。在必须要做施工、监理招投标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。
11、施工许可证
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可，但在实际操作中；从来没有那一家房开企业能办齐上面所有手续后，再申领施工许可证的。要这样的话，没一年的时间办不出不来。
在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们也没好到哪里去；为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过十多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有
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空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们也就没得玩了。
12、进入销售环节的各项手续
在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。
基本上，现在的调控政策分成以下三个方面：
1、减少土地供给，紧缩地根
这方面的政策非常的立杆见影。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年紧，采取的措施一年比一年严格。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少已是不争的事实了。现在是哪个地产公司手上有地就能够存活下去；在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展中城市逐步扩张，期待着富裕群体人数总量不断增长。
2、政策走向制约着市场需求
提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是
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让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它并没有解决任何问题，不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种“引鸩止渴”政策鼓掌叫好？望有一种很神奇的解释，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，房价就会自动降价了？
说这种话的人第一是不懂；第二是白痴；可能吗？土地是不可再生的资源，而每个人都需要住房且不论大小；国人的心态是：“别人有不如自己有。”我个人认为：这种链式反应真的如果应验或加剧；我保证：“银行肯定会比开发商死的更快、更难看”
3、政策性限制房地产产品类型
这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个90--70的政策我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润有什么差别？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的若干个项目在产品定价上基本上都是这么个策略。相反很成功。
前面说手续及要略重点；也不能不提程序，因为它与前者是相符相程的“利益攸关者”
13、放线、验线
这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具
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体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。
注意：在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。请他们提前来做放线。
放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。
14、预售许可证
终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成三分之二，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成三分之二的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对开发商们的“捂盘”行为，会有更直接和深刻的认识了。
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现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；开发商没胆量也没这种能力去故意做假。因为他们知道芝麻和西瓜的大小。
现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
15、关于预售中的土地解押
关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。（这个话题非常敏感）这其中有无数的玄机。我个人对这一部分也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。
先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工
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许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了；还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证——我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。
我只说其中的两个办法：
现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，我的土地证已经解押了。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押也行。国土部门与
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房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度。
此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。
很多都专项审查，其实应该大体还是要归到几个主要证件的发放，国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，这几个证件发放的必要条件就需要你说的一堆专项审查，很多分项管的太深了；需要自己去“悟”。
16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
其实，在说了这许多之后，你应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识并养活了那么多各部门、衙门的“人民公仆”，如果还不能完成各项验收，顺利交楼的工作，我看你可就真是不可救药了。
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变
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电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。
只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：“原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改1234等等”。
质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。
质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。物业管理这部分，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。
本人最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？愚昧之致又可笑之极。
所以我说流程都是给不懂行的人看的，真正去做的时候没人会看,也没人会按照那个流程去做。因为按照所谓流程去搞，搞十年未必能弄到你想要的结果。
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