与房地产有关的几个税务会计问题

与房地产有关的几个税务会计问题　于国焱　（长春公交集团有限责任公司北达汽车公司）　摘要：严格地按照相关税法的规定，正确的计算应纳税额并及时地做出　会计处理是每个税务会计必须掌握的本领。笔者总结了几个容易被忽视的税　务会计问题，意图以点带面来提醒税务会计提高自身的业务能力。　关键词：税务会计房产　借：开发成本一拆迁补偿费　１　４９００　银行存款　１０Ｏ　贷：主营业务收入　１５０００　企业在生产经营过程不可避免地将成为纳税人、扣缴义务人。在　调整错账（异地购房和土地闲置费）　借：管理费用一土地闲置费　５Ｏ　贷：开发成本一拆迁补偿费　５Ｏ　借：开发成本一拆迁补偿费　贷：固定资产　从事相关涉税事宜时，企业的税务会计应尽可能地了解最新的税收　法律及财务会计制度，熟练而准确地计算应纳税额并做出正确的会　计处理，这已经成为一名税务会计的基本技能。然而，事实上大多数　税务会计目前尚不能完全具备此项能力。笔者结合实际工作经验，以　及最新的税收法规对几个税务会计问题进行总结，供大家探讨。　２８０　２８０　４房产商铺出租的税务筹划　一般情况下，房地产开发企业与商铺所有者（购房者）签订商品　房买卖合同：同时，房地产开发企业作为转租人，与商户签订房屋租　我们都知道房产税、土地使用税、车船使用税和印花税一般都通　赁合同。为了合理的节税，开发企业可以成立物业公司，由物业公司　过“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用　与购房者签订委托代理租房合同。根据营业税法的相关规定．物业公　税通过“营业税金及附加”科目核算。　司可以根据租金总额扣除代收费用的余额纳税。这样就可以避免房　１与投资性房地产相关的房产税、土地使用税的会计处理　【例１】某生产企业用于出租的房地产价值５００万元，依据当地税　地产开发企业多纳税的问题。　务机关规定：以房产原价５０％作为应税房产原值，扣除比例为　３０％。计算并交纳房产税，并做出会计处理。　应纳房产税＝５００×５０％×（１—３０％）Ｘ　１．２％＝２．１万元　会计处理借：营业税金及附加２．１　贷：银行存款２．１　【例４】某房地产开发企业代商铺所有者出租１０套商铺，租金　１０Ｏ万元。合同签订方式有两种：一是开发企业直接与商户签订租赁　合同：另一种是由开发公司的物业公司与商户签订租赁合同，收取手　续费５万元。　分析：　２计算土地增值税时旧房评估价值的确定　纳税人转让旧房或建筑物，凡不能取得评估价值，但能提供发票　的，经当地税务部门确认，作为扣除项目的“取得土地使用权所支付　的金额”和“旧房及建筑物的评估价格”可按发票所列金额并从购买　年度起至转让年度止每年加计５％计算。每满１２个月为１年，超过　６个月以上的可以视为１年。　第一、开发企业直接与商户签订租赁合同　开发企业应纳如下税种：　营业税：１Ｏ０×５％＝５万元　教育费及附加税＝５×（７％＋３％）＝Ｏ．５万元　第二、开发公司的物业公司与商户签订租赁合同　开发企业免税　物业公司应纳营业税＝５×５％＝０．２５万元　【例２ｌ某企业出售一套房产，不能取得评估价值。此房已购买３　年７个月，取得时发票价２００万元。计算旧房及建筑物的评估价格。　根据相关规定，该房产已确认使用４年。由此可知：　旧房及建筑物的评估价格＝２００×（１＋５％）４＝２４３万元。　３涉及回迁房产的税务筹划　开发企业用本建造项目的房地产安置回迁户的，安置房视同销　物业公司应纳城建税及附加＝Ｏ．２５　Ｘ（７％＋３％）＝Ｏ．０２５万元　通过这种合同签订方式的调整，使房地产开发企业少纳税金　５．２２５万元。　５处置闲置房产的税务筹划　房地开发企业处置闲置房产有两套方案：～是出售，二是进行股　售处理，按照规定确认收入：同时将此确认为房地产开发项目的　权投资。已知：该房产成本为５０００万元，目前公允价值为７０００万　拆迁补偿费；开发企业支付给回迁户的差价款，计入拆迁补偿费；回　元。从纳税角度确定优选方案。　迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。　分析：　异地安置的，如果是开发商购入的，其购买支出计入拆迂补偿费。　第一、出售方式　【例３】某房地产开发企业本年一个开发项目相关资料如下：　应纳营业税＝７０００Ｘ５％＋５０００×（１＋１０％），（１—３％）×３％＝５２０．　开发商品房共１２００套，其中３００套用于安置回迁户。每套商品　１０万元　房市场价５０万元，套，开发成本总计１５０００万元（含拆迁补偿费）。　应纳城建税及附加＝５２０．１０　Ｘ（７％＋３％）＝５２．０１万元　因５户回迁户不同意回迁，企业在其他地点购买５套房产安置这５　户居民　共支付现金２８０万元，此项金额计入了固定资产科目。另已　知企业将土地闲置费５０万元计八了房地产开发成本，收到回迁户　应纳土地增值税：　土地增值额＝７０Ｏ０—５０００—５２０．１—５２．０１：１４２７．８９万元　补差款１Ｏ０万元。计算企业应计入“房地产开发成本”的金额，并做　出相应的会计处理。　应纳土地增值税＝１４２７．８９×３０％＝４２８．３７万元　应纳企业所得税＝（１４２７．８９—４２８．３７）Ｘ　２５％＝２４９。８８万元　出售方式应纳税金总额＝５２０．１＋５２．０１＋４２８．３７＋２４９．８８＝１　２５０．３６　分析：　万元，企业净收益＝７０００—５０００—１２５０．３６＝７４９．６４万元。　第一、３００套用于安置回迁户的房产应确认收入，同时确认为房　第二、股权投资方式　地产开发项目的拆迁补偿费；收到回迁户补差款１００万元冲减拆迁　补偿费；异地购房支付现金２８０万元计入拆迁补偿费；土地闲置费　免征营业税、城建税及附加和土地增值税　应纳企业所得税＝（７０００—５０００）×２５％＝５００万元　股权投资方式企业净收益＝７０００～２０００—５００＝１５００万元。　两种方式对比，股权投资方式比出售方式少纳税金７５０．３６，多得　５０万元不应计入拆迁补偿费。　房地产转让收入＝１２００×５０＝６００００万元　房地产开发成本＝１５０００＋３００　Ｘ　５０＋２８０～１Ｏ０—５０＝３０１３０万元　收益７５０．３６万元。　第二、会计处理如下：　６处置购置房产地税务筹划　对外出售商品房时　借：银行存款４５０００　房地开发企业处置购置房产，有两套方案：一是出售，二是进行　投资转售。已知：该房产成本为５０００万元，目前公允价值为７０００万　４５０００　贷：主营业务收入安置回迁户时　７．３　元。从纳税角度确定优选方案。　第一、出售方式应纳税额　程中招标控制价与成本　浅析建筑工　　覃才林　（阿坝师范高等专科学校基建处）摘要：本文通过对招标控制价理解，进一步在建筑工程招标过程中对招　在建筑工程招标活动中，招标控制价是十分必要的，它把工程与　标控制价编制及影响进行了分析。初探了招投标控制价的编制与成本核算的　成本密切的联系在一起，控制价能反映出拟建工程的资金额度，明确　紧密关系，结合我国招投标法律法规的一些规定，讨论了工程成本在招标过　了招标人在财务上应承担的义务，用它来控制工程成本、并以此来评　程中的决择。　判投标单位的报价是否合理，中标人都必须按照报价来签订并履行　招标控制价成本　关键词：建筑工程当今，我国经济正处于高速发展时期，从拉动内需，到灾后重建，　合同，都受到法律的保护。　建筑工程都扮演着举足轻重的角色。人们对建筑工程都不再陌生，它　招标投标活动，保护了国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事　已经进入人们的生活中，成为大家茶余饭后的话题。从２００８年到　２０１１年，是中国５．１２大地震重建家园的几年，是我校重建新校区的　几年，也是我在自己的工作岗位上奋斗的几年，一栋栋高楼大厦拔地　规定，我国招投标制度确立了以工程成本作为划线原则来判断投标报　２０００年１月１日颁布的《中华人民共和国招标投标法》，规范了　人的合法权益，提高了经济效益，保证项目质量。通过《招标投标法》的　价是否属于废标的法律标准。日根据招投标法的规定，合理低价和不低　而起，使我们看到了明天，看到了希望。　于成本价是衡量和评审投标报价的两个标准，关于投标报价不能低于　建筑工程是新建、改建或扩建房屋建筑物和附属构筑物设施所　成本竞争价，这里的成本是投标人自身的成本，但由于投标人成本的　进行的规划、勘察、设计和施工、竣工等各项技术工作和完成的工程　不确定性，这一标准在实际操作中很难掌握，加之并没有对工程成本　实体以及与其配套的线路、管道、设备的安装工程：在我国工程建设　进行法律上的定义，导致工程实务中对“工程成本价”的理解见仁见　中引入工程招投标竞争机制，由于推行招投标机制，我国的建筑市场　智。按照２０１０版《房屋建筑和市政工程标准施工招标文件》在评标过　发生了根本性的改变，由原来的卖方市场转变为了当今的买方市场，　程中规定，当投标人的评标价低于招标控制价相应价格的９０％并且　低于所有投标人评标价算术平均值的９５％时，评标委员会必须对该　本、保证质量、最大限度的发挥投资效益目的。　投标报价是否低于成本进行评审认定。如果评标委员会发现投标人的　在工程招标中，招标控制价是招标人根据国家或省级、行业建设　报价（修正价）明显低于其他投标报价，使得其投标报价可能低于其个　主管部门颁发的有关计价依据和办法，按设计施工图纸计算的，对招　别成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料，投　标工程限定的最高工程造价。一般国有资金投资的工程建设项目应　标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定　实行工程量清单招标，并应编制招标控制价。招标控制价应由具有编　该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。目　制能力的招标人，或受其委托具有相应资质的工程造价咨询人编制。　当然，招标控制价也会受到多种因素影响，进而影响到工程自身　在建筑工程招标过程中，成本控制就显得十分的重要。成本　的成本。在编制控制价时，受投资环境的影响，如灾后重建中，时间　（ｃｏｓｔ）是为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，美国会计　紧，建设项目众多，地方的保护主义严重，人工费用成倍的增长等：受　学学会这样定义的，而在中国，成本一词有着广泛的概念，如为过程　设计深度的影响，由于设计图纸深度不够，对材料的用量的标准设备　增值和结果有效已付出或应付出的资源代价；是指生产活动中所使　参数等内容交底较浅，就会导致工程量计算不准确，设备、材料价格　用的生产要素的价格等等。要建好一个单体建筑，首先需要的是大量　选用不合理；受预算编制人员业务素质和专业水平的影响，材料暂估　的前期工作和大量基础的数据，规划、勘察、设计及施工图等前期手　价及专业工程暂估价太多，形成二次招标，导致成本增加：受材料价　续，然后是造价工作人员依据图纸、清单、设计要求，根据工程量编制　格的影响，材料的来源多，目前主要建筑材料的价格采用由各级造价　出控制价。当然，这些工作均需要专业的造价人员，他们需花上大量　管理部门发布的材料指导信息价格，信息价发布是否及时、准确也会　的时间和精力按照国家统一计价规范编制出清单和控制价，给招标　影响到控制价编制是否准确，工程成本是否偏离。　人把好关，便于招标人决策和资金的有效使用，控制好工程成本。　随着我国建筑市场的快速发展，我国建设招投标市场也面临着　在建筑工程招标活动中，招标控制价的编制是工程招标中的重　严峻的挑战。招标控制价能否反映出招标工程真实的市场价格，工程　要环节之一，是评标、确定中标候选人的重要依据。招标控制价应客　成本能否得以体现，市场经济中，价格无时无刻不在变化，控制价与　观、公正的反映建设工程最高限价，招标控制价编制的合理性、准确　成本的偏差能否缩短，目前，上述情况在工程建设中会在一定的范围　性直接影响到工程造价。招标控制价的编制方法有很多种，常见的为　内不断的调整、弥补和修正，使招标控制价向着实际成本靠拢。随着　以施工图为预算的清单计价法。通过收集施工图、按国家或省级、行　我国招标体制的不断完善，相信能建立一个较完善的招投标环境，既　业建设主管部门颁发的计价定额和计价办法：建设工程设计文件及　能平衡目前存在的一些问题，又能给投标人一个合理的利润空间，使　有关要求；招标文件中的工程量清单；与建设项目相关的标准、规范、　我国的建筑行业走上一个良性循环的轨道。　技术资料：最后还要参考工程造价管理机构发布的工程造价信息，没　招标人通过招投标能择优的选择施工单位，达到了缩短工期、降低成　有发布的还要参照市场价格，及时、准确的计算出招标控制价。［１１在　【１】《建设工程工程量清单计价规范｝ＧＢ５０５００—２００Ｂ．中华人民共和国住　计算的过程中，还要充分考虑建筑当地的人工、材料、机械台班等市　房和城乡建设部主编．　场价格、当地的民风民俗，这样才能使控制价做的更加精确，更有利　【２】《中华人民共和国招标投标法》．　于控制好成本。同样，投标人也如此来做投标文件，来响应招标人的　【３１＜房屋建筑和市政工程标准施工招标文件》（２０１０版）．中国建筑工业　条件和要求，才能在竞争中取胜。　出版社．　（上接第７３页）　应纳营业税及附加＝（７０００—５０００）Ｘ　５％×（１＋７％＋３％）＝１１０　受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。未来　万元　参考文献：　转让该股权时也不征收营业税。　土地增值税为零。根据相关规定，对于以房地产进行投资的，投　资的一方以不动产作价入股进行投资，将房产转让给被投资方时，暂　免征收土地增值税。被投资企业将上述房产再转让的，应征收土地增　值税，但本例中再次转让时房产并未发生增值，故土地增值税为零。　两方案对比，投资转售少纳税金７１２．５万元。　应纳印花税＝７０００×０．００５％＝２．５万元　应纳土地增值税：　土地增值率＝（７０００—５０００），５０ｏＯ×１００％＝２０％　应纳土地增值税＝２０００　Ｘ　３０％：６００万元　应纳税额合计＝７１２．５万元。　第二、投资转售应纳税额　综上所述，财务人员应该不断提升自身的业务水平，在税务会计　营业税金及附加为零。根据相关规定：以不动产投资入股参与接　上做出正确的抉择，为企业“开源节流”贡献力量。