成都音乐小镇商业街项目
可行性研究报告
中铁德闳（天津）投资管理有限公司
日期：2016年10月18日
目 录
项目背景 ................................................................ 2 第一部分 基金情况介绍 .................................................. 3
一、基金产品介绍 ..................................................... 3 二、基金管理人介绍 ................................................... 4 第二部分 项目基本情况 .................................................. 8
一、宗地位置及四至 ................................................... 8 二、地块现状及交地条件 ............................................... 9 三、用地性质与规划指标 .............................................. 12 第三部分 房地产市场分析 ............................................... 13
一、当前整体经济形势及房地产市场分析 ................................ 13 二、新都区整体情况分析 .............................................. 14 三、新都区商业用地市场情况分析 ...................................... 15 四、新都区商业房地产市场情况分析 .................................... 16 五、项目周边现状 .................................................... 17 第四部分 项目整体规划及定位 ........................................... 18
一、初步规划设计思路 ................................................ 18 二、项目整体定位 .................................................... 19 三、项目SWOT分析 ................................................... 20 第五部分 项目开发及收入测算 ........................................... 21
一、开发策略和进度 .................................................. 21 二、项目开发成本测算 ................................................ 21 三、项目销售计划 .................................................... 22 四、项目损益情况 .................................................... 23 五、公司现金流预测 .................................................. 23 第六部分 回购方情况介绍 ............................................... 26
一、川侠公司简介 .................................................... 26 二、川发展资产公司简介 .............................................. 26 三、四川发展公司简介 ................................................ 27 四、侠客岛公司简介 .................................................. 27 第七部分 风险分析及防范 ............................................... 29 第八部分 结论 ....................................................... 30
I
项目背景
川侠公司【四川发展（控股）有限责任公司下属全资企业与成都侠客岛企业管理有限公司等共同出资成立的公司】欲在成都市新都区开发建设音乐产业园，考虑到其创新创业定位符合国家政策方针及区域未来发展方向，新都区政府给予支持并出台相应优惠政策，鼓励川侠公司在新都区拿地并开发建设音乐产业园。
川侠公司已对位于四川音乐学院对面的101亩商业用地进行深入调研，拟通过挂牌方式取得土地并进行开发。由川侠公司与侠客岛等共同设立音侠公司，项目分两期开发，其中，一期为成都音乐小镇商业街项目，占地51亩；二期为音乐产业园项目，占地50亩，由川侠公司自筹资金专项订制开发。
现川侠公司及侠客岛等欲与我司合作共同开发成都音乐小镇商业街项目，由我司发起设立“成都音乐小镇股权投资中心（有限合伙）”，基金以“股权+债权”的方式向音侠公司提供资金支持，基金的债权部分以项目的销售收入作为还款来源到期收回，基金的股权部分由川侠公司及侠客岛等原股东溢价回购。
2
第一部分 基金情况介绍
一、基金产品介绍
1. 基金要素表
基金名称 基金管理人 基金规模 基金期限 资金运用方式 投资中心（有限合伙）的有限合伙份额 基金收益分配方式 基金管理费率 委托人预期收益率 基金托管人 托管及外包服务费率 投资者认购起点 基金份额的认购费用
2. 有限合伙情况简介
基于成都音乐小镇商业街项目总投资额和项目公司资金使用的时间需求，睿商汇信拟发起设立两个有限合伙企业，以“股权+债权”方式向项目公司提供资金支持。总金额为2.3亿元，其中第一个有限合伙企业募资金额为1亿元，预计2016年12月中旬成立；第二个有限合伙企业募资金额为1.3亿元，预计2017年3月成立。两个有限合伙企业的资金运用方式为：部分资金用于收购项目公司股权，合计持有项目公司70%股权，剩余资金以股东借款方式借给项目公司，股东借款利率为15%/年，按季收息并按年向LP分配收益。
本次只开展第一个有限合伙企业的资金募集，第一个有限合伙企业名称拟定为：成都音乐
3
中铁德闳—成都音乐小镇私募股权投资基金 中铁德闳（天津）投资管理有限公司 1亿元（最终以实际募资金额为准） 18+6个月，可延长6个月结束 专项用于认购睿商汇信发起成立的成都音乐小镇股权按年分配收益，到期一次性还本。 2%/年 X/年 招商证券股份有限公司 0.1%/年 100万，10万元的倍数递增。 X/年
小镇股权投资中心（有限合伙），GP为：深圳前海睿商汇信投资管理有限公司，LP为：中铁德闳—成都音乐小镇私募股权投资基金。资金运用方式为：部分资金用于持有项目公司47%股权，剩余资金向项目公司发放股东借款。退出方式为：债权部分到期一次性还本，股权部分由原股东溢价回购。
3. 项目整体交易结构图
中铁德闳
项目公司 有限合伙企业1 47% 基金管理人 投资者 契约式基金 LP 睿商汇信 GP 有限合伙企业2 23 % 侠客岛 30% 项目 二、基金管理人介绍
1. 中铁德闳情况简介
中铁德闳（天津）投资管理有限公司成立于2011年3月8日，注册资本：1000万，法定代表人：刘争春，主营范围为：投资管理，资产管理。是一家具有中国中铁背景的基金管理公司，作为中国私募股权投资领域中的一员，公司运用成熟的资本组织形式、专业化的投资理念和方法，管理私人或机构投资者的资金及媒介资源，对资源勘探、基础设施建设及房地产、一带一路等相关领域进行投资。公司管理规模超过20亿元人民币，控制资产150亿元，同时公司也结合自身渠道和相关资源，为中国中铁和中铁资源提供大量金融和投资咨询服务。
4
公司股权结构如下：
中国中铁股份有限公司是集勘察设计、施工安装、工业制造、房地产开发、资源矿产、金融投资和其他业务于一体的特大型企业集团，总部设在中国北京。作为全球最大建筑工程承包商之一，中国中铁连续11年进入世界企业500强，2016年在《财富》世界500强企业排名第57位，在中国企业500强中列第7位。
中国中铁拥有一百多年的历史源流。1950年3月为中国铁道部工程总局和设计总局，后变更为铁道部基本建设总局。1989年7月，铁道部撤销基本建设总局，组建中国铁路工程总公司。2000年9月，与铁道部实行政企分开，整体移交中央大型企业工作委员会管理。2003
5
年4月归属国务院国资委管理。2007年9月12日，中国铁路工程总公司独家发起设立中国中铁股份有限公司，并于2007年12月3日和12月7日，分别在上海证券交易所和香港联合交易所上市。
成功案例：
1）2012年，中铁德闳与民生银行发起设立国内首支矿产资源风险勘探基金，规模为3亿元，借助中铁资源集团在矿产勘探、开发等专业技术及项目资源方面的领先地位，结合国内外金融资源，以基金形式进行投资。基金已顺利退出，
2）2013年，中铁德闳与全国企业500强、国内房地产排名第26的首创置业和招商银行发起设立房地产股权投资基金，基金第一期10亿元专项投资于北京房山区 “新悦都”项目。项目总建筑面积90389平方米，容积率1.93，以刚需住宅为主。基金已顺利退出，实现年化收益率31.6%/年。
3）2015年，中铁德闳旗下关联企业成功投资了“黄山市城市道路PPP项目”，该项目获得财政部PPP示范项目，基金规模10亿元，期限10年。 2. 睿商汇信情况简介
深圳前海睿商汇信投资管理有限公司成立于2015年9月21日，注册资本：1000万元，法定代表人：张玉良，经营范围：受托管理股权投资基金，受托资产管理、投资管理，股权投资，创业投资。公司于2016 年 1 月14 日取得私募投资基金管理人；私募投资基金管理人登记证书编号：P1030058 ；在证券投资基金业协会首支产品备案时间：2016年5月27日，产品备案编码：SJ8936。
公司股权结构如下：
6
公司内部组织架构如下：
7
第二部分 项目基本情况
一、宗地位置及四至
3. 地理位置与区位关系
项目位于四川省成都市新都区新政务中心和川音板块的核心区域，大方位为成都市北偏东，距离天府广场直线距离19公里，距新都区政府直线距离2.2公里，项目东侧紧邻地铁3号线、高铁站及新都客运站，西侧距新都区主干道蓉都大道约300米，蓉都大道可直达成都市中心，北侧紧邻四川音乐学院新都校区，为一个长约1.5公里，宽约40-50米的两面临街，一二期总占地面积约101亩的商业地块，区位优势非常明显。
8
4. 用地范围与四至
宗地东至绕城大道东一段，南至其他项目用地, 西至规划道路， 北至学院路东段。
项目二期 项目一期
二、地块现状及交地条件
1. 宗地现状
宗地大部分地块已打围，围墙将宗地分割成几个小地块，部分地块作为社区活动场地、部分暂为停车使用，基本上达到场平建设条件。
从地块条件看，所有地块长边均临学院东路，且呈规则矩形，非常适合打造成为一整条商业街。
9
2. 交通状况
宗地周边道路交通体系已非常成熟，周边有：成渝环线高速、成都绕城高速、蓉都大道、
10
蜀龙大道、新都大道、学院路东段等。
地块东侧距离规划中的交通枢纽（三站合一：地铁3号线、高铁站、客运站）约300米，交通出行十分方便。 3. 现状生活配套
教育配套：宗地北侧紧邻四川音乐学院新都校区，半径1.5公里之内还有西南石油大学、成都医学院新都校区、四川省人民医院护士学校新都校区、成都市新都区职业技术学校、新都四中、桂湖小学、香城小学、蒙特棱利幼儿园等，教育资源丰厚。
居住环境：附近住宅小区众多，有叠香庄园、翰香府、英伦世家、翠蝶湾、东郡湖景湾、邻和苑、汉嘉国际社区、芙蓉名城、聚贤雅丽园、桂景花城、博海城等住宅楼盘，周围居住氛围好，人口聚集度高。
医疗配套：周围有新都区中医医院、新都区妇幼保健院、新都人民医院新院区、成都宝康医院、成都医学院第一附属医院、新都桂湖医院等，医疗配套设施完善。
11
4. 大市政配套
地块周边大市政配套十分完善。道路、供水、雨污水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性供电和临时施工用电、燃气设施齐全。
三、用地性质与规划指标
项目用地性质为纯商业用地，一二期总占地面积约101亩，建设用地面积约67333平方米，总建筑面积约130000平方米，计容面积约120000平方米，地下建筑面积约10000平方米，容积率为1.8。根据从规划主管部门了解的最新信息，地块内限高18米，建筑密度为60%。
项目一期占地51亩，建设用地面积约34000平方米，建筑面积约61199平方米。
12
第三部分 房地产市场分析
一、当前整体经济形势及房地产市场分析
当前，国家经济发展步入“新常态”，房地产行业市场化水平越来越高，行业细分更加明显，竞争日趋激烈。
1、国家中长期宏观形势将保持政治清明、经济繁荣
国家宏观经济将长期保持健康稳定发展，增速有所放缓，经济发展步入“新常态”。国家新一届领导人反腐倡廉、简政放权，同时深化改革，对经济发展方式和结构进行调整，都是为了实现我国长期发展的政治清明和经济繁荣。
2、货币被动超发必然带动生产要素及资产价格上涨
央行被动发行货币将直接导致钢筋、水泥、木材、人工等生产要素价格的上涨，最终导致房地产等资产价格被动上涨。货币的超发使得房地产成为一个天然的投资避风港。同时，利率市场化的推行势必改变商业银行经营策略，未来优质房企取得低成本贷款更加容易，房地产行业格局将进一步洗牌，行业内的整合将会明显加剧。
3、目前房地产市场处于高速发展期向稳定发展期的主动调整阶段
中国房地产市场尚处于高速发展期向稳定发展期过渡阶段，潜在需求仍非常旺盛，当前的形势是国家政策带动市场进行主动调整，房地产市场未来会有大量的并购发生，且房地产开发商向轻资产公司转型，专业的房地产基金联合有实力开发商组成联合体会越来越多，房地产证券化也会逐步落地，产业与金融结合会越来越紧密，金融产品的创新亦会越来越广泛。房地产行业结构化调整将导致细分领域的专业开发和运营团队的产生以及相应项目的投资机会。
4、应把握土地获取时机获取核心城市的优质地块
中国房地产市场尚处于高速发展期向稳定发展期过渡阶段，潜在住宅和商业需求仍比较旺盛。结合目前国家宏观经济形势及房地产未来的发展趋势，首先应坚定房地产长期发展信心，其次要抓住目前房地产结构调整期的机会获取优质项目，尤其是一线城市或二线城市地理位置优越、获取价格较低且未来增值空间较大的商业地产项目，此类项目会随着利率继续下降，人口向大城市聚集未来会产生长期稳定的现金流，有较高的回报率。
13
二、新都区整体情况分析
1、项目所在区域概况
新都区地处东径103°54′02″～104°16′54″，北纬30°40′40″～30°57′58″，区域面积497平方公里，其中32.6平方公里为都市区，辖13个镇（街道）、255个村（社区），人口120余万，是成都市八大新型卫星城之一。东南与成都市青白江区、龙泉驿区、成华区、金牛区接壤，西连郫县、北邻彭州市、广汉市，距成都市中心16公里。新都区同时被定位为成都市城北副中心，承担成都市机械、IT、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。新都镇(现新都街道办事处)、新繁镇均为四川省历史文化名城。
根据四川省优先发展成都\"一个特大城市，绵阳一个大城市，德阳等10个中等城市\"的平原都市群发展战略，新都区处于中国西部最具活力的成都平原经济圈的核心地带，是四川省委、省政府确定的\"成(都)-德(阳)-绵(阳)\"高新技术产业带的桥头堡，在四川省经济大盘上占据着极其重要的位置。
新都区保持全省县域经济综合实力十强，荣获“中国十大最具投资价值城市”、全省“县域经济发展先进区（市）县”等称号，并获评2015年度中国市辖区综合实力第41名。
2、宏观经济运行情况 （1）地区生产总值及增长
2015年，新都区实现地区生产总值582.8亿元，增长（同比，下同）8.7%；一般公共预算收入47.96亿元，增长8.13%；固定资产投资416亿元；
“十二五”期间，全区地区生产总值年均增长11.5%，比全市平均水平高0.5个百分点，2015年达到582.8亿元，是“十一五”末的1.79倍。轨道交通、能源装备、航空动力、生物医药等先进制造业加快发展，现代物流、科技服务等生产性服务业和健康养老、现代商贸等生活性服务业，以及电子商务等新兴产业快速崛起，都市现代农业“接二连三”向深加工流通及休闲服务领域发展，家具制造、食品、包装等传统行业改造升级，产业园区集约集群发展。三次产业结构由“十一五”末的5.8︰65.3︰28.9调整为4.3︰60.4︰35.3。人均地区生产总值突破1万美元，是“十一五”末的1.6倍。全区一般公共预算收入完成47.96亿元，较“十一
14
五”末翻一番。
（2）人口、居民收入及消费支出水平
2015年，新都区城镇居民人均可支配收入34358元，增长7.8%；农村居民人均可支配收入19349元，增长9.2%。
城镇居民和农村居民人均可支配收入分别较“十一五”末增长67%、116%，城乡居民收入比从2.29下降到1.77。
三、新都区商业用地市场情况分析
新都区核心区发展已经较为成熟，土地市场商业用地供应越来越少，根据近几年的成交情况来看，核心区的商业用地在300万/亩以上，且政府供地节奏越来越慢，反映出政府对商业用地的规划和定位越来越重视。
序号 项目位置 新都区育英路西侧、地块一 南一路南侧肖林社区宗地（香城小学西侧） 地块二 新都区新都镇团结镇社区5组 新都区新都镇马超社区9组 新都区新都街道板桥社区1组（挂） 新都区新都街道蓉地块五 都大道东侧、金光路南侧、新泰路北侧 88.79 商业用地 2016．1.20 12.75 商业用地 2013.06.04 ＜5 258 18.25 商业用地 2011.11.16 ＜2.5 375 亩数 用途 拍卖时间 容积率 挂拍价格（万元/亩） 地块三 9.46 商业用地 2013.08.26 ＜6 1＜容积率＜3.0 1＜容积率＜5.0 290 地块四 16.72 商业用地 2014.08.19 302 321.67
15
四、新都区商业房地产市场情况分析
1、商铺售价情况
项目名称 新都国际广场 （二期） 9街4号楼商业 地址 楼层面积 售价(元/㎡) 56000 15000 育英路与马超东路交汇1层 处（四川音乐学院旁） (2-3层)空中LOFT 天香西路228号 1层（面积30-200平米） 30000 2层（面积30-200平米） 20000 3层（面积30-200平米） 14000 思学园智能村商铺 缤纷天地 财富国际购物中心 川音嘉苑 蜀龙大道北段（西南石1层（面积30-200平米） 10000-25000 油大学西门对面） 新都新城区兴乐北路 1楼商业用房 育英路 1层商业用房 1楼商业用房 20000-30000元 19000 18000 （2）商铺租赁价格情况
项目名称 地址 楼层面积 租赁价(元/㎡.月) 川音小区 四川音乐学院南门对面 1层（43平米） 1层（面积60-200平米） 130 45 23 15 45 45 20 万和商业广场 学院路东段 2层（面积290平米） 3层（面积900平米） 厚源快捷酒店拐学院路东段与绕城大道1层（面积900平米） 角商业 交汇处 1层（60-110平米） 翠蝶湾商铺 学院东路 2层（520平米）
从上述调查售价上看，各楼盘差异度较高，目前整个区域的商铺租售情况是：川音附近商业售价较高，并且租金较高、转租费较高，出租率满租。
16
五、项目周边现状
该区域现阶段商业主要由以下几个部分组成：
（1）临街小商铺，如干杂店、小卖部、小餐馆和水果店等；
（2）川音附近商业街，如餐馆、水吧、电玩、KTV、小超市、培训学校等；
（3）靠近东站万和广场附近业态相对多一些，有餐厅、茶楼、会所、KTV、快捷酒店、蔬菜店、保健中心、加油站等；
周边住宅小区较多，人口密集，但商业业态较低端、商业配套及商业开发均有待提高。
17
第四部分 项目整体规划及定位
一、初步规划设计思路
1. 整体规划方案
基于项目周边学校环立，地块沿街展示面极其丰富，地块形状规整，特别是依托四川音乐学院新都校区的大量师生资源与川侠公司、侠客岛及基金所拥有的投资资源和校园资源进行整合。
整体规划设计方案如下图所示：
18
二、项目整体定位
1. 项目定位
本项目位于新都区内三所知名高校学区核心商圈，紧临四川音乐学院，紧临新都区交通枢纽站及新都区政务服务中心，距离西南石油大学仅15分钟步行路程。所在位置符合典型的高校经济圈特征，极具商业价值。因此，本项目定位于以服务周边高校人群为基础，兼顾周边居民消费需要。打造一个商业覆盖半径3公里的优质商业综合街项目。 2. 产品定位
本项目一期对外销售，二期由大股东订制开发并长期持有，委托侠客岛运营管理，大股东持有部分拟作为孵化器，培育音乐文化产业方面的创新创业。
一期项目着力于打造以服务高校人群为主的业态形式。因此，所打造的建筑形式在满足商业运营和创新创业的基础上，最大限度地包容客户群体购买能力及需求，以流畅、新颖、时尚的设计风格，深度优化业态规划设计、环境、绿化、亮化、数字化、智能化的业态布局，并进一步加强品牌营销和品牌招商工作。在做到较原有业态形式有大幅度提升的基础上，再充分发挥土地价格低的优势，使得项目所开发的商铺具备良好的投资属性和投资价值，在兼顾高品质的同时又不大幅提高销售价格，使该项目成为让客户愿意认购的高性价比商铺。
销售部分建筑面积约61199平方米，地上3层，局部4层，层高4-6米，无地下室。具备餐饮条件，分割面积30-500平方米，公共部分及外立面精装修。
19
结合周边市场情况并综合考虑各种方面对本项目的影响，一期的售价初步拟定为：一层商业售价：25000元/平方米；二层商业售价：12000元/平方米；三层商业售价：8000元/平方米；四层商业售价：7000元/平方米。
销售均价预计在13000元/平方米左右。
三、项目SWOT分析
1. 优势（Strengths）
项目东侧紧邻地铁3号线、高铁站及新都客运站，西侧距新都区主干道蓉都大道约300
米，蓉都大道可直达成都市中心，北侧紧邻四川音乐学院新都校区，交通出行非常便利，可充分发挥和利用川音的学校资源。
地块狭长，北面全部临街，非常适合打造成一条完整的商业街，升值空间巨大。 政府扶持，拿地成本较低，项目规模不大，总投资规模小，利润空间大。 项目规划为地上3层，局部4层，开发周期短，可快速回笼资金。 2. 劣势（Weaknesses）
项目东西长约1.5公里，对项目不同地块的定位、招商及后期运营管理要求较高。 3. 机会（Opportunities）
与四川发展及侠客岛合作，政府给予优惠政策，拿地成本低，且市场竞争低。 紧邻四川音乐学院，可充分挖掘和发挥校园经济。 4. 威胁（Threatens）
项目区位优势明显，土地挂牌出让时有可能竞争会比较激烈。
20
第五部分 项目开发及收入测算
一、开发策略和进度
1. 开发策略
本项目集多种优势于一身，能够在短期内实现较高的收益。本项目在拿地前就已经启动早期的规划设计工作和市场调研工作，土地取得后，迅速办理开发前期手续，尽快开工建设，尽早实现销售条件。 2. 总体开发进度安排
本宗地预计于今年年底发布挂牌公告，项目公司于2017年1月摘牌并缴纳首笔土地出让金，预计于3月份缴纳剩余土地出让金并取得土地证。预计项目整体开发周期为17个月（2017年1月-2018年5月），建设周期为7个月（2017年6月-2017年12月），销售周期为8个月（2017年10月-2018年5月）。
具体时间节点详见下表：
科目 工作内容 摘牌并缴纳土地出让金 2017年 2018年 12123456789101112123456789月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 基金一期成立 基金二期成立 办理四证 工程施工 项目销售 基金一期退出 基金二期退出 二、项目开发成本测算
考虑到项目的整体情况，一期及二期项目需同时拿地，一二期土地出让金总金额约为1.8亿元。音乐小镇项目分摊的土地出让金约为0.9亿元，则项目开发成本计算如下：
21
项目成本估算表 序号 一 科目名称 开发成本 投资金额（万元） 33,789 备注 1.土地成本 2.前期费用 3.建设成本 9,000 土地出让金及契税 2,647 21,420 4.不可预见费 722 开发成本（不含土地成本）的3％ 二 期间费用 8,357 1,591 按销售额的2%计 1,591 按销售额的2%计 5,175 融资2.3亿元：成本15%/年,1.5年 42,146 1.管理费用 2.销售费用 3.财务费用 三 总成本合计 三、项目销售计划
考虑到项目工期计划及安排，项目拟于工程开工前开始预热，工程结构封顶取得预售证开始销售，结合周边商业市场情况及项目自身定位及特点，预计销售均价为13000元/平方米，销售周期为8个月，销售总回款为7.9亿元。
项目销售计划及预测如下表：
22
销售计划表 2017年 科目 销售进度比例 销售面积（㎡） 均价（元/平米） 销售金额（万元） 合计 100% 10月 20% 11月 20% 12月 15% 9,180 1月 10% 2月 10% 2018年 3月 10% 4月 10% 5月 5% 61,199 12,240 12,240 6,120 6,120 6,120 6,120 3,060 13,000 13,000 13,000 13,000 13,000 13,000 13,000 13,000 13,000 79,559 15,912 15,912 11,934 7,956 7,956 7,956 7,956 3,978 四、项目损益情况
结合上述项目成本及销售收入情况，编制项目损益表情况如下：
项目利润表（估算） 项目 一、销售收入 二、各项成本 1、土地成本 2、建安成本 3、前期费用 其4、管理费用 中 5、销售费用 6、财务费用 7、不可预见费 8、土地增值税 三、利润总额 四、所得税 五、净利润
金额（万元） 备注 71,675 已扣除增值税11% 48,411 9,000 19,297 已扣除增值税11% 2,647 建安成本10% 1,591 销售收入2% 1,501 销售收入2%，已扣除增值税6% 5,175 募资2.3亿，15%/年，1.5年 722 开发成本（不含土地成本）的3％ 8,478 23,264 5,816 按25%计算 17,448 五、公司现金流预测
结合项目实际情况，编制项目公司现金流量表如下：
23
科目 现金流入（万元） 基金1期流入 基金2期流入 销售收入流入 合计 2016年 第四季度 2017年 2018年 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 12,000 11,000 11,000 12,000 79,559 102,559 18,000 43,758 23,868 11,934 当期现金流入 累计现金流入 土地出让金流出 现金流出（万元） 11,000 12,000 18,000 43,758 23,868 11,934 11,000 23,000 23,000 23,000 66,758 90,625 102,559 102,559 102,559 1,650 11,825 基金1期本息流出 13,475 基金2期本息流出 14,700 前期费用流出 工程费用流出 管理费流出 销售费用流出 当期现金流出 累计现金流出 累计净现金流 2,647 22,142 1,591 1,591 74,146 28,413 1,800 12,900 1,985 662 16,142 6,000 875 477 239 875 477 239 18,000 1,985 662 19,542 8,755 12,302 12,900 18,000 19,985 20,647 40,189 48,944 61,246 74,146 74,146 5,000 3,015 2,353 26,568 41,681 41,313 28,413 28,413
24
根据上述现金流量表可知：
基金总金额23000万元，分2期到位，一期于2016年12月成立，金额11000万元；二期于2017年3月成立，金额12000万元。项目销售收入总金额79559万元。则在1.5年内，项目累计现金流入为102559万元。
土地出让金共为1.8亿元，其中包含了二期项目的土地出让金支出。已与施工企业协商好，施工方垫资施工，项目有销售回款后再分期支付工程款。则在1.5年内，项目累计现金流出为74146亿元。
综述，在1.5年内，项目累计净现金流为28413亿元，且在1.5年内任一时期项目公司均无现金缺口。另外，如二期不开工，则项目公司还持有账面价值为9000万元的二期土地。因此，基金退出时资金有保障。
25
第六部分 回购方情况介绍
一、川侠公司简介
川侠公司是四川发展（控股）有限责任公司旗下四川发展土地资产运营管理有限公司（以下简称“川发展资产公司”）与成都侠客岛企业管理有限公司（以下简称“侠客岛”）及其他股东共同出资成立的有限责任公司，股权比例为49%:26%:25%，注册资本：1亿元，是川发展资产公司与侠客岛等专为开发音乐产业园及音乐小镇项目而设立的项目公司。
目前公司正在注册之中，12月底之前会办完全部工商登记手续。
二、川发展资产公司简介
川发展资产公司成立于2009年8月17日，注册资本：20亿元，经营范围：土地的整理和开发；投资与资产管理（不得从事非法集资、吸收公众资金等金融活动）；房地产开发、房地产中介服务；物业管理；市政设施管理；工程管理服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。法定代表人为：贺宁，住所：成都市金牛区金泉街道两河路555号，统一社会信用代码：91510106693653177W。
川发展资产公司是四川发展旗下专业从事土地整理和房地产开发的企业。 股权结构为：
26
截止2015年12月底，川发展资产公司总资产为24.5亿元，总负债为13.3亿元，资产负债率为54%。
三、四川发展公司简介
四川发展（控股）有限责任公司成立于2008年12月24日，注册资本：800亿元，经营范围：投融资及资产经营管理;投资重点是:交通、能源、税务、旅游、农业、优势资源开发,环保和省政府授权的其他领域。
四川发展是四川省人民政府出资设立，由省国资委代行出资人职责，是四川省的金融控股平台。
截止2015年12月底，四川发展总资产为6420亿元，总负债为4732亿元，资产负债率为73.7%，2015年营业收入为1210亿元，净利润32亿元。
中诚信给予四川发展主体评级为：AAA。
四、侠客岛公司简介
成都侠客岛企业管理有限公司成立于2015年3月26日，注册资本：4508万元，经营范围：企业管理咨询、展览展示服务；组织文化艺术交流活动；销售文化用品、电子产品；企业营销策划、市场信息咨询、会议服务；软件开发、房屋租赁；法定代表人：徐阳。
侠客岛旗下拥有：侠客岛联合办公室、侠客岛股权投资基金、侠客纪传媒、侠客岛创企服务、侠客俱乐部等多个板块。
侠客岛联合办公室是国内领先的共享办公业态，火炬中心认定的国家级众创空间，是以联合办公型众创 空间为主体，集众创空间、科技传媒、孵化服务、创业投资为一体的全产业链创新创业服务机构。目前侠客岛已经覆盖成都、重庆、 北京、上海等地，入孵企业超过200家，产业链关联企业超过2000家，具备包括移动互联网、电子商务、互联网金融、SaaS、 智能硬件、智能制造、文化创意等在内的多个垂直行业孵化解决方案，已经成为成都市入驻项目数量和质量均名列前茅的创新创业服务机构。 世纪网通（新三板挂牌企业）、太一云科技（中国首家在新三板上市的区块链技术研发企业）、北京航空航天大学四川校友家园、中国国际 软件行业测试协会等优质产业资源均已入驻侠客岛联合办公室。
侠客岛已完成在成都2.5万平米众创空间场地建设，布局地铁沿线，覆盖主要商圈，成为成都市规模最大、影响力最强、服务最全的众创空间载体。同时启动全国战略，在北京、上海、
27
广州、深圳、重庆、武汉、西安、杭州分别落地，为企业跨境发展提供覆盖全国的平台支撑。侠客岛致力于成为国内首家完成主要城市布局的联合办公空间运营商。
侠客资本是侠客岛发起的创业投资基金管理公司。侠客岛资本主要参与“侠客岛系”入驻企业投资， 主要针对以下三个投资方向，一是科技类、智能硬件、移动互联网、TMT等；二是媒体和文创方向；三是面向具有地方特色的 互联网+美食类的电商行业。侠客岛资本板块有效服务于平台企业的孵化和投资。此外，侠客岛与产业基金形成有效联动，把更 多优秀项目与产业产能相结合。
侠客纪传媒是面向全国的以科技创新人物为核心的科技媒体，在北京、深圳、武汉、杭州等地设有记者站。2015年是“双创”元年，正是侠客纪元开启的一年。侠客纪传媒试图通过对创新人物的挖掘，以独特的“侠客”视角记录“双创”时代的先行者，从他们身上挖掘属于每个个体又同属于这个时代的故事。同时侠客纪将致力于建立全面的营销服务体系，以最低的成本为小微企业创业者提供更加专业的线下活动服务、整合营销服务和网络推广服务。侠客纪是侠客岛旗下独立运营的平台独立进行采写、报道，帮助企业传播，建立品牌。
侠客岛已整合了超过100项有质量的、有评估体系的企业服务资源。例如，侠客岛所有空间都采用了人脸识别， 与face++合作，已经建成国内首家全面实现人脸识别身份管理的办公室，实现一次刷脸，全国漫游。
侠客岛在完善标准企业孵化服务产业链的同时，还重点打造了侠客超融合云平台、知识产权中心和小微企业管理系统。侠客超 融合云平台将为小微企业提供企业级计算能力和存储能力，并让小微企业用几乎可以忽略不计的成本使用各种大型软件和企业 级服务。
侠客岛也推进知识产权服务中心建设，为企业提供一站式全要素知识产权服务。 侠客岛小微企业管理系统以企业知识库建设为核心，包括建设基于“流程化、最优化、标准化、知识化”的企业内部管理系统， 也包括了连接资源解决小微企业在“资金、人才、技术、信息、市场”等方面需求的入驻企业和会员综合服务系统。
侠客岛俱乐部是侠客岛的导师和外脑智库平台，目前拥有包括专业会计师、律师、营销专家、人力资源专家、 信息技术专家、成功企业家等会员近百人，为侠客岛创业创新企业提供包括导师、人才、资源对接服务。目前，国内知名科研 院所、高校等众多优质平台已经和侠客岛俱乐部建立合作，成为侠客岛入驻企业的外脑。
28
第七部分 风险分析及防范
风险：
1、本项目为成都市新都区核心位置稀缺商业用地，区位优势十分明显，从目前了解的信息，由于本地块体量较小，综合素质高，占用资金少，有可能会吸引其他开发企业参与土地摘牌，迫于此风险我们有可能提高摘牌价格来获取土地，当后期遭遇新一轮政策调控时，市场将出现波动，对本项目目标收益率将产生一定影响。
2、基金以“股权+债权”方式向音侠公司提供资金支持，若项目遇到政策调整或销售不及预期目标等因素而导致资金紧缺，会对基金的本金及收益产生一定影响。
防范措施：
1、我们顺应国家政策，与创新创业实力强的川侠公司及侠客岛等组成联合体，紧紧把握创新创业的主线，在产品设计及后期运营管理上也狠抓创新创业，同时与政府进行了深入沟通，政府对该地块的开发亦设置了创新创业的门槛，还有政策优惠，通过上述的安排，可以减小竞争者的竞争，可实现溢价的同时减少风险发生概率。
2、项目公司若因为政策调整或销售不及预期目标等因素而导致资金紧缺，则可采取以下措施进行完善。首先，项目公司名下一、二期土地及形成的在建工程可用于抵押进行再融资以补足项目资金缺口。其次，基金持有项目公司70%股权，另外30%股权质押给基金，因此，基金对项目公司有完全控制权，可将项目或二期土地转让变现。再次，本项目土地成本低，利润空间大，我司可继续发行新基金，用于补充项目资金缺口。因此，考虑到本项目的风险处置预案较多，合作方实力强，项目风险相对较低。
29
第八部分 结论
1. 项目区位优势明显，升值潜力大
本项目位于成都市新都区核心位置，紧邻川音，周边学校和住宅小区众多，交通出行非常便利，人流量大，购买力强，区位优势相当明显。同时项目体量较小，开发周期短，资金回收期短，产品定位准确，升值空间大。 2. 经济上具备可行性
项目预计总投资为4.2亿元，含税总成本4.8亿元，含税销售收入7.9亿元，利润总额2.3亿元，净利润1.7亿元，销售净利润率21.5%。
30
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容