浅议房地产企业如何建立资金的内部控制制度

浅议房地产企业如何建立资金的内部控制制度

企业为适应市场竞争需要，有效防范经营风险，控制财务风险，保护资产安全运行与增值，防止违法乱纪行为的发生，应制定出既相互联系又制约的各种规章制度和措施，使企业的一切经济活动能够在高效率的状态下有条不紊地运转，实现最佳经济效益，维护投资者的长远利益。内部控制制度是企业管理工作的基础，是企业获得成功的关键之一。

要建立内部控制制度，首先必须充分了解其构成内容。由于每个单位的性质、业务、规模等方面的不同，内部控制制度的具体内容也不尽相同，以下是建立内控制度的几个主要方面： （1） 合规、合法性控制

建立和健全企业控制制度必须符合国家财经政策、法令和财经制度的规定，每一项经济业务活动必须控制在合规、合法的范围内开展。如一切会计凭证都必须由会计部门认真审核、把关，对不合规、不合法的经济业务应坚决予以揭露和制止；生产和销售的产品必须符合质量要求，不许以次充优或生产销售伪劣产品；等等。这些都是合规、合法性控制。

（2） 授权、分权控制

现代企事业单位规模不断扩大，环节日益增多，业务纷繁，企事业单位领导不可能事必躬亲，包揽一切事务。因此，必须将事、权进行

合理划分，对下级授权、分权，规定各级人员处理某些事务的权力。在授权、分权范围内，授权者或分权者有权处理有关事务；未经批准和授权，不得处理有关的经济业务。这样，把各项经济业务在其发生之际就加以控制，使各级业务人员都能在其位和谋其政。“权”和“责”是相互联系的，建立内部控制制度时，必须将每个单位或个人按其所授权力或所分权力与应负的责任相联系，制定“岗位责任制”，明确岗位应予履行的任务及其应负的责任，并定期进行检查。如一项经济业务从发生到结束的整个过程中，谁核准、谁经办、谁验收、谁审批等都应在制定中予以充分说明，做到分工负责，权责分明。 （3）不相容职务控制

所谓不相容职务，指集中于一人办理时，发生差错或舞弊的可能性就会增加的两项或几项职务。如经管现金和银行存款的出纳，与负责总账登记的会计，就属于不相容职务。建立内部控制制度，必须对某些不相容职务进行分离，应分别由两人以上担任，以便相互核对、相互牵制，防止舞弊。企业对不相容职务，应该加以严格控制和分离。 （4）业务程序标准化控制

为了提高工作效率，实行科学化管理，现代企业一般将每一项业务，都划分为六个步骤：授权、主办、核准、执行、记录和复核。这种按照客观要求建立的标准化处理程序，不仅有利于实际业务活动按照事先规定的轨道进行，而且对实际业务活动做到事前、事中和事后的控制。财务部门的每一个工作人员必须有严密的组织分工，财务

资料力求做到统一格式，统一编号，专人填制，专人保管，防止混乱、丢失。如每项经济业务发生之后，都应取得或填制会计凭证，作为该项经济业务的书面证明；凭证的设计必须科学，力求标准格式；凭证的填写必须认真；凭证的传递必须合理，环环紧扣；凭证的复核、审查必须严格；填错的凭证，要按规定的程序和手续改正，不得任意涂改；对每种凭证应规定整理、归档、调阅、销毁等要求和手续；等等。 （5）复查核对控制

为了保证财务信息的可靠性，规定各项经济业务必须经过复查核对，以免发生差错和舞弊。对已完成的经济业务记录进行核对，是控制记录使其正确可靠的重要方法。复核包括原始凭证之间的核对，记账凭证与原始凭证的核对，总账与明细账的核对，会计报表与总账、明细账的核对，财务账与各实物账的核对，等等。通过各个环节相互核对，发现问题，及时纠正，确保财务记录正确，真实地反映企业的经济状况。

（6）人员素质控制

内部控制制度实施是否有效，关键取决于实施内部控制制度人员的素质。要使内部控制制度的功能按预定的目标正常发挥，必须配备与承担的职务相适应的高素质的人员。否则，即使内部控制制度本身是十分完美的，但实施的效果却难以令人满意。人员的素质，包括良好的思想品德和职业道德，较高的业务素质和专业技能，较广博的知识水平，而且还包括接受职业继续教育和培训。人员素质的控制，

除了对人员本身的素质提出较高要求外，还应对人员的选择、使用和培训采取一定的措施和办法，以控制内部控制制度执行人员的素质。 笔者就职于一家房产公司的财务部门，对公司的相关内部控制从财务角度进行浅显的分析。

一、以成本费用的控制为重点，积极做好内部控制的相关工作。

首先，我公司以经济效益为目标，房产开发项目为单位，编制项目的成本费用总预算。根据所要开发的地块科学合理地确定项目规划设计方案，总师室对规划方案认真审核把关，从源头上控制好项目的成本的质量，尽可能地减少工程费用的支出。

公司各职能部门各司其职，对开发项目各相关付费环节进行测算（需提出计算标准、付款金额、收费单位），并报财务部。由财务部汇总编制《××开发项目预测总成本》。该预测总成本经公司领导层讨论、研究并批准后正式执行，各部门今后严格按照本计划进行款项的支付。如遇市场变动，成本费用预算计划需调整、或正式签定的合同、协议与预测数有差异，相关部门及时报公司领导书面同意后由财务部修改原预测总成本，使项目成本费用预测的正确性不断提高。 公司财务部根据每月项目资金支付情况，对《××开发项目预测总成本》的实际支出数及时更新，对成本费用的支出进度做到心中有数，把握支付节奏，使资金按计划有序、合理使用。

二、要充分利用市场经济规律规范企业经营活动，提高企业经营活动的透明度，防止舞弊。

公司工程采购部门把握市场行情，做好甲供材的招投标工作，优化采购方案、降低采购成本、提高经济效益。如：2008年上半年，物价上涨，我公司及时对塑钢门窗、铝合金门窗、户门、车库门、保温涂料、阳台栏板等甲供材预先订立合同，对成本进行预控；下半年，建材价格下降，我公司及时与供货方协商，对价格进行调整，签定补充协议，对开发项目的成本控制起到了积极作用。

三、严格执行预算控制办法，对财务收支活动进行全过程监控。

当年年底前，公司根据公司次年年度经济效益总目标，由各部门编报本部门次年项目支出预算计划（按月编制），由财务部汇编为《××年度资金收支预算计划》（其中工程款项预算中每一明细项目的编制需列示其计算依据），经公司领导审核后执行。

次年，我公司各部门根据××项目工程进度，将已批准的年度预算分解落实，按月编制次月月度资金收支计划表，于每月25日前由财务部汇总后上报公司领导审批。当月，公司财务部根据领导批准的年度预算计划和月度财务收支计划按规定的业务审批手续支付相关费用，无预算或超出审定金额的费用财务部有权不予支付。月末，财务部对本月资金实际收支情况与已批准的财务收支计划进行对比、分

析，及时发现异常情况，使每项经济业务都纳入成本控制轨道，保证年度预算计划的严格执行。

内部控制涉及到企业的各个环节和各个方面，特别是涉及到管理层的态度、管理层对风险的看法和对控制措施的配合，甚至可能涉及到一些利益团体的集体态度。为了获得有关内部控制充分准确的信息，为了使控制措施得到充分的响应和有效地配合，同时也为了使风险评价客观公正，广泛的信息来源和相关人员之间的充分沟通与理解是内部控制中十分重要的工作环节，内部控制必须建立在充分沟通的基础上。但内部控制中的充分沟通不能影响其工作独立性。

总之，内部控制制度是一种主动型质量控制系统，它是为了更好地实现企业的目标而采取的以经营管理系统为依托的控制制度。内部控制可以把市场需要、客户反映和企业竞争的各种因素纳入到控制目标之中，并通过内部控制保证企业以不断提高的质量标准服务于市场、服务于顾客，取得持续的竞争优势。