武警部队自有住房物业管理的问题及对策探析

｜　中图分类号：Ｃ９３　＇　ｌ。　囊　左鹏飞　。　。　ｌ　Ｉｌ　ｌｌ。。　｜　陕西　西安７１００８６、　武警部队自有住房物业管理的问题及对策探析　（西安武警工程大学研究生管理大队１２队文献标识码：Ａ　文章编号：１　００８—９２５Ｘ（２０１　２）０９—００７４—０２　摘要：近年来，随着武警部队住房制度改革的不断深入，部队人员的住房务件有了很大程度的改善，氲有住房数量规模不断扩　大，官兵希望改变传统营房管理模式、提高生活质量的愿望也越来越迫切。２０ｏ９年　，总后勤部下发　《关于加快推进军队人员　自有住房物业管理的意见》，经过几年的有益探索与实践，武警部队自有住房物业管理取得了・定：的效　果　也总结了　午多有价　植．的经验、　。　一　¨　关键　式警部队潮皿鼋理　题对策一…　０－“：　．　－　本文主要围绕武警部队自有住房物业管理现状．针对存在　的重点难点问题进行研究．并给出一些对策建议．对于完善武　义和现实意义　武警部队自有住房物业管理的概念特点　一（二）法规体系有待完善，物业监管力度不大。当前．我军现　行有关物业管理的法律法规只是对军队住宅小区实行物业管　警部队的物业管理以及提升物业管理水平具有一定的借鉴意　理的组织实施、监督监管、资金使用等问题做了原则性的规定，　仍然缺乏可操作的配套措施。无法可依的情况仍然存在。在物　业监管上．缺乏必要的机构和措施。具体体现在：一是物业服务　、武警部队自有住房主要是指部队人员已购买的现有住房、　公司在管理事务上对业主不公开、不透明。一些措施．业主只是　集资房、安居房、经济适用房等。部队人员自有住房物业管理，　就是由专业机构，依照法律、合同或契约．以优质服务为宗旨，　被动执行．很容易产生抵触心理。二是服务及收费存在一定的　随意性和自主性．缺乏服务及收费标准，业主只能接受。三是在　以有偿服务为手段．以综合效益为目的．运用现代化管理科学　业主委员会的设置上．一些小区虽然成立了业委会．但大多组　履行职责尚存在困难，更谈不上发　及先进的修缮技术．对已竣工验收投入使用并已社会化了的各　织构成松散．制度不够健全，　类非军事住用建筑和附属设施及场地所实施的各种管理活动。　挥维权、监督和协调等作用。从广义上应包括住房的保养、维修。小区配套设施、环保绿化的　（三）管理经费标准偏低，业主费用收缴困难。武警部队现　维护、管理以及道路、消防、卫生、治安保卫等社区治理及其公　行的营房管理经费标准已执行多年，随着人们生活水平和精神　追求层次的不断提高．偏低的营房管理经费严重制约了军队住　益性经营服务等等　武警部队作为一个执行革命任务的武装集团。肩负着维护　宅小区的物业管理质量水平的提高。物业管理公司入不敷出，　社会稳定的神圣职责．各级官兵随时准备着离开营房开赴前线　惨淡经营的现象比较普遍。在物业费的收缴上，受固有观念的　执行任务．这就要求部队住宅小区的物业管理既要适应社会主　影响．一部分人不大愿意支付住宅的日常费用。一些业主对房　同于物业管理费用当中的一部分，认为交纳物业管理费中已经　（四）物业管理专业化程度不高，缺乏专业型人才。物业管　理这一新生事物需要适量的专业人才，物业管理人才对物管企　业来说至关重要．管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理　的服务质量水平．而且关系到企业的长期可持续发展。但目前，　义市场经济的要求．又要针对军队高度集中统一、住房自成体　屋维修基金的概念和用途都不太清楚，甚至把房屋维修基金等　系、人员流动频繁、收人较低、负担较重、职业风险性高的特点，　兵．营造良好的生活环境。　注重把握部队住宅小区的特色．只有这样才能更有好的服务官　包括房屋维修基金．不愿意交纳这部分“多余”的资金。　二　武警部队自有住房物业管理的现状分析　在部队各部门的整体推动下．武警部队自有住房物业管理　已经有了一定程度的发展和进步．取得了一些成效．但相对与　地方的住宅小区，武警部队的物业管理还是比较滞后的，整体　我国物业管理的从业人员多数来自下岗、转岗职工，知识结构　物业管理人　保障水平还比较低下．这在一定程度上制约和影响着武警部队　不健全、层次不高，物业管理人员的业务水平有限，造　住房制度改革向深层次发展。笔者通过向部分业主了解，武警　员的综合素质偏低。同时，由于物业服务企业经济基础薄弱，企业　部队自有住房物业管理的现实状况并不是很乐观．主要存在以　成企业的服务水平低下、服务质量不到位、服务意识不强，下几个方面的问题：　的专业化程度不高。因此，武警部队住宅小区物业管理的专业　（一）物业管理观念滞后，业主思想难以转变。“物业管理”　性人才就更是“供不应求”。　三、武警部队自有住房物业管理的对策建议　是随着经济体制改革的发展、社会主义市场经济的逐步建立和　我国城镇住房制度改革不断演化而产生的新生事物．它是与当　为了使军队物业管理能尽快适应国家城镇住房制度改革　必须加快武警部　前“住房分配货币化”相适应的一种经营性、有偿服务性的社会　和城市住房物业管理发展的需要，笔者认为，　化住房管理模式．可以说已众所周知且被人们所接受。然而，由　队物业管理的推行步伐。当前急需做好以下几个方面工作。于武警部队的特殊性．住宅小区的业主多以军人为主，大多有　（一）完善竞争机制，加强招标管理。军队住宅小区实行物　　过甚至刚刚告别多年福利住房的经历．普遍缺乏物业知识且维　业管理公司招投标制度。是确保优秀企业在竞争中脱颖而出、权意识薄弱，参与物业管理的主动性不强，甚至存在抵触心理。　降低小区物业管理成本的前提保证。为加强组织领导，保证效　主要体现在以下几方面：一是当共同利益受损时，更希望军队　果．军队住宅小区的物业管理招标应采取以营房管理部门为主　必要时，可以聘请专业招标活动中间人加　营房管理部门或其他业主能够出面．自己“搭便车”的思想较为　体，业主参与的原则，严重　二是对参与物业管理缺乏明确的目标，对自己的努力也　不抱有信心　三是一部分业主并不能将物业服务看作是使自己　以指导　营房管理部门要明确招标方向、规范程序，做好招投标　活动的引导工作。管理方要组织好实地考察工作，既做好对人　围公司的团队精神和管理能力进行实地考察的同时，又要组织　房产保值、增值的消费行为，花钱买服务的意识不强。四是有些　　业主认为“凡是对物业管理有利的做法．都是业主在吃亏”。不　投标现场考察小区情况，认真解答投标单位咨询的各类问题，避免以后物业公司以签订合同时不知情为借（下转第１８４页ｌ　愿与物业管理公司打交道，甚至站到物业服务公司的对立面。　７４