商业地产的五大趋势

商业地产的五⼤趋势商业地产的五⼤趋势2014-04-13 中国房地产时评传媒近年商业地产的发展速度很快，原因主要有两点：⾸先，这是受益于国家对住宅调控的影响，使房地产开发企业开始转型，加⼤了商业地产开发⽐重；其次，伴随着中国城市化率的逐渐提⾼，第三产业所占GDP的⽐重不断在扩⼤，对商业地产的需求也进⼀步增加，这使得投资者将更多的资⾦投放到商业地产领域。　　但是，在商业地产快速发展的过程中，⼀些问题相伴⽽⽣。⾸先是电商对零售业的冲击。数据显⽰，2013年中国电⼦商务市场交易规模为10.2万亿元，较2012年8.5万亿元增长了29.9%；其中⽹络零售市场交易规模达1.9万亿元，较2012年1.3万亿元增长42.8%，占社会消费品零售额的⽐重达到8.0%。另外，在⼆三线城市商业物业项⽬集中放量的情况下，商业项⽬的招商难度很⼤，从指标上体现出较⾼的空置率。在这样的⼤背景下，综合戴德梁⾏和世邦魏理仕相关专家的观点，我们总结了未来商业地产发展的五⼤⽅向：业态功能的体验化　　体验型商业是未来购物中⼼的发展⽅向，会让商业焕发⾃⾝特有的魅⼒与个性，其主导因素包括业态体验和功能体验。　　业态体验是指商业项⽬需突破传统业态规划的枷锁，打造更时尚、好玩⼉、新奇、富于探索性的商业功能及元素。为了更好地说明，罗俊崴先⽣为现场来宾讲解了案例，如曼⾕SiamaParagon项⽬内设⽴的东南亚最⼤的⽔族馆、武汉楚河汉街项⽬内引⼊的中国⼤陆第⼆家杜莎夫⼈蜡像馆、马来西亚全球第⼀家乐⾼室外乐园等。同时，业态体验的打造需着重考虑投⼊成本、运营维护难度、产品创新性及体验式业态与消费者的粘性等问题，最终达成创新、转变之融合。　　功能体验是指商业项⽬需在满⾜租户硬件要求的同时，愉悦顾客感受，打造全⽅位舒适愉悦的购物环境。功能体验提升，可从优化建筑设计及⼈性化服务两⽅⾯做⽂章。商业建筑设计⽅⾯，主要包括灯光效果的渲染、合理的交通动线、独特的主题建筑风格、舒适的公共空间、景观⼩品及主⼒店铺的设计等；⼈性化服务⽅⾯，主要包括设⽴不同体验感的公共休息区、设置⼈性化的洗⼿间、采⽤智能便捷的停车系统、设置多媒体互动式服务设施等。商业形态的细分化　　商业物业在⼀、⼆线城市进⼀步升级的⽅向，是形式和业态⽅⾯的更加细化。通过商业物业的历史发展脉络，可以看出商业物业是以⼈们对商业活动的需求不断提升和不断细化为线索，不断进⾏在形式、形态、业态等⽅⾯的进化，变得更加细致。我们发现商业活动越发成熟的城市中，商业物业的形式越多样，使每⼀种商业活动、每⼀类商业需求都能找到最为贴切的场所。

　　传统百货满⾜⽬的性消费需求，以百货形式为主，业态针对所有商业需求，⽐如新天地百货、双安商场、当代商城等。购物中⼼则是满⾜⾮⽬的性消费需求，以购物中⼼的形式为主，业态针对不同年龄消费群体细化，⽐如来福⼠、世贸天阶。除了传统百货和购物中⼼外，针对⼩众的精品百货可视为购物中⼼的变种类，类似于K11、侨福芳草地等，这些是具有艺术元素的购物中⼼项⽬，所针对的客群可以称为城市中“赶时髦的⼩众精英“。购物中⼼未来的发展将出现带有各种特⾊元素的、为⼩众服务的精品商业项⽬。

运营机制的⾦融化

　　⼴义的商业地产包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，⼀切可以⽤来作销售和经营这些物业综合体的运营形式。从房地产开发投资完成额累计同⽐数据来看，2009年起，办公楼和商业营业性⽤房的投资额同⽐增长率开始超过住宅增长率，商业营业性⽤房投资累计增长幅度⼀直保持在20%以上。随着市场容量的增强，商业地产的投资需求不断上升，同时，随着城镇化的推进，市场容量呈不断增加的态势，省会以上城市都可以⽀撑多个商场或写字楼物业的投资。未来更多资⾦流⼊商业地产市场，商业地产投资将维持⾛⾼态势。

　　中国的商业地产正在从追求短期市场化⽬标，转向商业运营价值的长期⾦融化。位于核⼼商圈的商业物业很受投资者青睐。从商业物业细分类别来看，酒店、商场、写字楼，不同商业业态投资属性不同，投资回报也有所不同；同时依据物业所属城市属性不同，投资回报也有所不同。商业物业具有⾦融属性，对资本运作的要求⾮常⾼。商业地产在运营阶段将转向“资本和运营”，投资属性更加突出。未来的商业地产项⽬将更加关注运营阶段的投融资能⼒，具有较强投融资能⼒的商业地产项⽬才最具竞争实⼒。

退出渠道的证券化

　　⽬前商业地产的产业链还没有很好的建⽴起来，有⼟地开发、建设、运营管理，但是还没有成熟的退出机制，特别是房地产⾦融包括REITs的发展，使众多的个⼈投资者、机构投资者都很难享受到商业地产所带来的投资红利。因为商业地产具有投资⾦额⼤、回报周期长、收益率⾼、运营管理难、退出⽅式少等特征，投资商业地产相对⽐较复杂，这需要做好完善的物业尽职调查，包括房地产评估、市场分析、投资测算、⼯程尽职调查等。未来中国核⼼商圈的商业地产项⽬将以持有型为主流，相信随着中国房地产⾦融进⼀步的完善，资产证券化将为商业地产带来更好的发展前景。

⾦融⼿段的多元化

　　⽬前在⼀⼆线城市，商业地产发展已逐步趋向成熟，市场上优质项⽬逐渐增加。传统的房地产⾦融时间短，形式单⼀，已满⾜不了商业地产长远的发展。像国外成熟商业地产市场⼀样，以REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基⾦)为主⾓持有成熟的商业物业成为市场发展的重要趋势。REITs作为商业地产发展未来的⽅向，不仅能分散投资风险，还能深⼊挖掘资产的

价值，通过估值来盘活资产，同时还能有助于维持项⽬现⾦流的稳定。

　　REITs在我国起步较晚，2005年底，越秀REITs在⾹港上市，成为第⼀⽀以内陆物业为交易对象的REITs 。由于我国相关法律还不完备，REITs⼀直未正式启动。2011年4⽉，汇贤产业信托在⾹港上市，成为全球⾸⽀以⼈民币计价的房地产信托投资基⾦。2013年7⽉，开元酒店基⾦成功在⾹港上市，成为中国内陆上市的⾸个酒店信托基⾦。2013年底，⽇本的春泉产业信托也将北京的两栋甲级写字楼在⾹港打包上市。

　　REITs是给有财⼒培育投资物业开发商的⼀个退出及资本循环的机制。对于开发商持有商业地产项⽬⽽缺乏资本情况下，还可考虑以下融资⽅案：

　　股本融资

　　简单来说，即出让项⽬部份股权，引进机构性财务投资者。开发商仍保持操盘者，但在项⽬治理上，包括项⽬投资、建造、销售、再融资及投资者退出等⽅⾯跟投资者约定有关安排。

　　夹层贷款融资

　　除开发商⾃有资⾦、股本融资及商业银⾏开发贷款外，在债务与项⽬资产价值⽐例允许的条件下，⼀般信托公司、机构性投资及财富管理公司能为项⽬开发商提供额外贷款，称为夹层贷款融资。现在⼀般年利息在百分之⼗⼆⾄⼗五，取决于项⽬的回报可靠性。夹层贷款融资也可加⼊换股成份，给予资⾦提供者在项⽬投资回报，这样会使利息降低。

　　预售项⽬

　　开发商可与部分买家及商场投资者约定预售⼤型住宅项⽬内的商业部份，以建造及转交⽅式提供基本或指定规格房产，从⽽减低此部份的退出风险，但在售价⽅⾯须提供⼀定折扣优惠。

　　上述各项融资⽅案都受项⽬所在位置、市场供求情况、项⽬⼟地成本、建造成本、退出售价及开发商背景和声誉等因素影响。

　　鉴于信贷政策收紧，商业地产融资⽅式将趋于多元化，从传统融资⽅式(⾃有资⾦，银⾏贷款等)转向直接融资，出现更多的投资产品和融资渠道，REITs等房地产⾦融模式将随着中国商业地产的进⼀步成熟，在未来势必会得到蓬勃的发展。 --转载⽹络