第一类 一般工业项目可行性研究的内容与方法

第一类 一般工业项目可行性研究的内容与方法

（一） 总论

1、项目概况

包括：名称、地址、投资单位、担任可行性研究的单位和人员等。

2、项目兴建的理由

说明拟建项目对扩大企业生产能力，为社会提供产品或服务，满足社会需求，为企业和社会获取经济效益所起的作用。

3、项目预期目标

分析论证的主要内容：项目建设的主要内容和建设规模；技术装备水平；产品性能和档次；总投资、成本、收益等经济指标；项目在国内同行中所处的地位和在国民经济中所起的作用。

4、项目建设基本条件

一般应分析市场条件、资源条件、技术条件、资金条件、环境条件、社会条件、施工条件、法律条件，以及外部协作配套条件等。

（二） 市场预测

1、市场预测的内容

市场预测的研究内容有：市场现状调查，产品供应与需求预测，产品价格预测，市场竞争力分析，以及市场风险分析。

①市场现状调查

是进行市场预测的基础，主要调查拟建项目同类产品的市场容量、价格、以及市场竞争力现状。

②产品供需预测

产品供需预测是利用市场调查所获得的信息资料，对项目产品未来市场供应和需求数量、品种、质量、服务进行定性与定量分析。

③价格预测

产品价格是测算项目经济效益的基础。预测价格时，应对影响价格形成与导致价格变化的各种因素进行分析，初步设定产品的销售价格和投入品的采购价格。

④竞争力分析

竞争力分析是研究拟建项目在国内外市场竞争中获胜的可能性和获胜能力。竞争力分析既要研究项目自身的竞争力，也要研究竞争对手的竞争力，并进行比较，以此进一步优化项目的技术经济方案，扬长避短，发挥竞争优势。

⑤市场风险分析

市场风险分析是对未来国内外市场某些重大不确定因素发生的可能性，及其对项目造成的损失程度进行分析。

2、市场调查与预测方法

市场调查方法：观察法、询问法、实验法等。

市场预测方法：定性预测方法和定量预测方法。

（三） 建设规模与产品方案

1、建设规模方案选择

建设规摸也称生产规模，是指项目在正常生产经营年份可能达到的生产能力。工业项目通常以年产量、年加工量、装机容量来表述。

2、产品方案选择

产品方案是研究拟建项目生产的产品品种及其组合的方案。生产多种产品的项目应研究其主要产品、辅助产品、副产品的种类及其生产能力的组合，以便为下一步研究技术、设备、原材料供应方案提供依据。

3、建设规模与产品方案比选

经过建设规模与产品方案的论证，提出两个及两个以上的方案进行比选，分别说明各方案的优缺点，并提出推荐方案。

（四） 场址选择

1、场址选择的基本要求

节约用地，少占耕地；减少拆迁移民；有利于场区合理布局和运行安全；有利于保护环境等。

2、场址选择研究内容

场址位置、占地面积、地形地貌气象条件、水文地质、交通运输、水电气供应、环境保护、法律支持、生活设施、施工条件等。

3、场址方案比选

对多个场址方案进行工程条件比选和经济条件比选，提出推荐场址方案，并绘出场址地理位置图。

（五） 技术方案、设备方案和工程方案

1、技术方案选择

技术方案主要指生产方法、工艺流程的选择。要注意先进性、适用性、可靠性、安全性、经济合理性等。

2、主要设备方案选择

在确定了技术方案的基础上，对所需设备的规格、型号、数量、来源、价格等进行研究比选。

3、工程方案选择

在已选定项目建设规摸、技术方案和设备方案的基础上，研究论证主要建筑物、构筑物的建造方案。

4、节能、节水措施

对能量消耗和水资源消耗量大的项目，要对能耗指标和水耗指标进行分析，提出节能节水措施。

（六） 原材料、燃料供应

1、主要原材料供应方案

研究确定主要原材料的品种、质量和数量，供应来源与方式，确定运输方式，研究选取原材料价格。

2、燃料供应方案

主要研究以下内容：燃料品种、质量和数量；燃料运输方式和来源；燃料价格。

3、主要原材料、燃料供应方案比选

主要原材料、燃料供应方案应进行多方案比选，并推荐出最佳方案。

（七） 总图运输与公用辅助工程

1、总图布置方案

项目总图布置应根据项目的生产工艺流程或者使用功能的需要及其相互关系，结合场地和外部环境条件，对项目各个组成部分的位置进行合成，使整个项目的布局紧凑、流程顺畅、经济适用。

2、场内外运输方案

根据项目主要投入品和产品的品种、数量、特性、流向，研究项目场内外运输方案，并通过比选推荐出最佳方案。

3、公用工程与辅助工程方案

公用工程与辅助工程是项目主体工程的配套工程。公用工程主要包括给排水、供电、通信、供热等工程；辅助工程包括维修、化验、检测、仓储等工程。在可行性研究阶段，配套工程与主体工程同时进行研究。

（八） 环境影响评价

建设项目一般会引起项目所在地的自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状

况、环境质量产生不同程度的影响。环境影响评价是在研究确定场址方案和技术方案时调查研究环境条件，分析影响环境的因素，提出治理和保护环境的措施。

（九） 劳动安全、卫生与消防

在技术方案和工程方案的基础上，分析论证在项目建设和生产过程中存在的对人员和财产可能产生的不安全因素，如工伤、职业病、火灾隐患等，并提出相应的防范措施。

（十） 组织机构与人力资源配置

合理科学地确定项目的组织机构和配置人力资源，是保证项目顺利运营、提高劳动生产效率的重要条件。在项目的可行性研究阶段，应对项目的组织机构设置、人力资源配备、企业员工培训等内容进行研究，比选和优化方案。

（十一）项目实施进度

1、建设工期

建设工期一般指拟建项目开工之日到项目全面建成投产所需的时间。建设工期可参考专门机构制定的建设项目工期定额和单位工程工期定额，并结合项目的建设内容、工程量大小、施工难度等具体情况研究确定。

2、实施进度安排

项目建设工期确定以后，应根据工程实施各阶段工作量和所需的时间，对时序作出大体安排，使各阶段的工作互相衔接。应编制项目实施进度表。

（十二）投资估算

1、建设投资估算内容

建设投资可分为静态投资和动态投资两部分。

静态投资由建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费、基本预备费组成。

动态投资由涨价预备费和建设期利息组成。

2、项目投入总资金及分年度投入计划

按投资估算内容和方法估算出各项投资并进行汇总，编制出投资估算总表。并应根据项目实施进度安排，编制分年度资金投入计划。

（十三）融资方案

1、资金来源选择

资金来源渠道主要有：项目法人自有资金，政府财政性资金，信贷资金，证券市场资金，企业、团体、个人资金等。

2、资本金筹措

指项目投资者提供的资金，对项目来讲是非债务资金，也是获得债务资金的基础。

3、债务资金筹措

债务资金是项目投资中除了资本金之外，需要从金融市场中借入的资金。一般通过银行贷款或发行企业债券等形式筹措。

（十四）财务评价

财务评价是项目可行性研究的重要组成部分，是在国家现行财税制度和价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的赢利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性。财务评价的主要内容与步骤如下：

1、选取财务评价基础数据与参数。包括主要投入品和产出品财务价格、税率、利率、汇率、计算期、固定资产折旧率、无形资产和递延资产摊销年限，生产负荷及基准收益率等基础数据和参数。

2、估算成本费用。

3、计算销售收入。

4、编制财务评价报表。

主要有：财务现金流量表、损益和利润分配表、资金来源与运用表、借款偿还计划表。

5、计算财务评价指标

进行赢利能力分析和偿债能力分析。

6、进行不确定性分析

包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

7、编写财务评价报告。

（十五）国民经济评价和社会评价

1、国民经济评价

国民经济评价是从国民经济的角度考察投资项目所耗费的社会资源和对社会的贡献，评价投资项目的经济合理性。需要进行国民经济评价的项目主要是铁路、公路、大型水利水电项目，动用社会资源和自然资源较大的项目。

2、社会评价

社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响与社会效益，分析当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。

社会评价适用于那些社会因素较为复杂，社会影响较为深远，社会效益较为显著，社会矛盾较为突出的投资项目。如：需要大量移民或者占用农田较多的水利、交通、矿山、油田等开发项目。

（十六）风险分析

投资项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价中已经

进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判断风险程度，提出规避风险的对策。

可行性研究报告着重研究的风险有：市场风险、资源风险、技术风险、工程风险、资金风险、政策风险、社会风险等。

（十七）结论与建议

在前述各项研究论证的基础上，择优提出推荐方案，同时还应指出可能遇到的主要风险，并做出项目是否可行的明确结论，为决策者提供清晰的建议。

（十八）附件

附表、附图。

第二类 房地产投资可行性研究的内容与方法

房地产投资可行性研究即在现行的税收和价格体系下，在对市场进行充分调研的基础上，对拟开发的房地产项目在规划的合理性以及经济上的可行性进行系统的研究，用以保证房地产项目以最小的投入取得最佳的经济效果，为投资项目的正确决策提供依据。

房地产投资可行性研究与一般工业项目投资的可行性研究的基本原理大体一致。但是，由于开发房地产项目是以商品形式出售，并通过销售房屋回收投资和赚取利润，所以，房地产项目的可行性研究的具体内容和方法也有它自己的特点，特别是在资金运作方面尤为突出。

房地产项目投资可行性研究的内容与方法如下：

（一）项目的基本情况

1、项目概况

包括：项目投资者及其概况、项目名称与性质、项目地理位置、规划用地面积、规划建筑面积、建筑密度、容积率、绿化率等。

2、可行性研究的主要技术经济指标

包括：总建筑面积（地上建筑面积、地下建筑面积）、总投资、自有资金投入、预计销售收入、预计利税额、税后利润、财务净现值（全部投资、自有资金）、财务内部收益率（全部投资、自有资金）、投资利润率（总投资、自有资金）等。

（二）项目投资环境与市场研究

1、项目投资环境优势分析

包括：国民经济发展形势、房地产政策、项目所在地的地理位置、自然条件、交通运输、工商业、科学技术、文化教育、医疗卫生、休闲娱乐旅游等条件、政策环境等。

2、市场调查研究

包括：项目所在地房地产市场状况、发展前景预测、消费群体及消费水平调研；项目所在地房地产开发现状，已建和在建的楼盘性质、品位以及价格和销售状况；开发商实力、

信誉及竞争力分析；物业管理状况等。

（三）规划设计方案及建设条件

1、项目的市场定位

项目的市场定位是对项目的潜在市场进行研究，包括产品销售对象，消费群体购买力研究等。

2、项目的产品定位

产品定位是在市场定位研究的基础上，研究分析建什么样的房更能满足市场的需求。比如产品的功能，产品的造价，销售价格水平，楼型、户型选择等。

3、规划设计方案

包括：总平面布置，建筑结构，楼型、户型的设计，楼层、楼高，总建筑面积（地上建筑面积和地下建筑面积）和可销售面积，建筑密度，建筑容积率，绿化率及景观设计，人防工程及停车位等。

4、建设条件分析

基础设施研究：地块位置及四邻状况、公共基础设施状况、交通状况、土地三通一平状况等。

市政条件研究：包括给水、排水（雨水、污水）、燃气、供电、供热、通讯、公共交通

等。

（四）项目需要的设备及原材料

1、建筑所需三材的估算：钢材、木材、水泥。

2、建筑所需主要设备：如电梯、空调、通讯、消防、供热、电视及宽带设施、楼宇自动化等设施。

3、用水量、用电量、供热量、燃气量的测算。

（五）项目环境保护

包括：雨水、污水处理及排放，垃圾消纳，废气处理排放，使用环保材料，绿化美化及景观设计等。

（六）安全、消防、节能

建筑的设计和建造中还应考虑建筑物和人员的安全问题，防火及火灾报警问题。在房屋设计和设备、材料的选用上，还应考虑节能问题。

（七）项目开发建设及经营的组织与实施计划

1、项目部组织机构及人员配备

2、项目的建设方式与施工组织

3、开发方案与设想

4、销售计划与策略

5、项目进度计划

（八）项目投资估算与资金筹措计划

1、项目投资估算

包括：土地成本、建安工程费、前期工程费、建设工程其他费、基础设施配套费、公建配套费、开发期间费、不可预见费、投资总额合计。

2、资金筹措及投入计划与贷款利息

资金筹措：自有资金、银行贷款、预售收入再投入、股市融资等。

投入计划：按工程进展情况和工程进度的需要制定资金投入计划。

银行贷款及还本付息计划：贷款数额、时间、利率，还本付息估算表。

（九）项目销售收入及利润的估算

1、房屋销售单价的确定。

2、销售总收入的测算。

3、销售收入分期比例的测算。

4、项目利润估算。

（十）项目经济效益评价

1、财务内部收益率（FIRR）计算：分为全部投资财务内部收益率，自有资金财务内部收益率。

2、财务净现值（FNPV）：选择基准收益率，计算折现后的现值之和。

3、投资利润率计算：总投资利润率，自有资金利润率。

4、投资回收期测算。

5、项目经济效益评价指标汇总。

6、资金来源与运用表和贷款偿还能力分析：资金来源与运用表（财务平衡表），贷款还本付息能力分析。

（十一）项目的不确定性分析

1、盈亏平衡分析：计算盈亏平衡点。

2、敏感性分析：分析影响项目经济效益的不确定因素及其发生波动时对项目经济效益的影响。

（十二）项目社会效益评价及环境效益评价

1、项目社会效益评价。

2、项目环境效益评价。

（十三）风险分析与防范

分析政治、经济、市场、金融、政策、施工等方面的风险，并提出防范措施。

（十四）结论与建议

1、评估结论。

2、有关说明与建议。

（十五）附件

附表、附图。