洛阳市调研报告164554174

目录

一、 市场调研

第一部分：洛阳市基本情况 洛阳简介 洛阳交通 洛阳旅游业发展 洛阳工业发展 洛南新区简介 附：新区规划图片 第二部分：住宅基本情况 洛阳房地产发展现状 洛阳地产市场总体状况 洛阳目前开发的大盘 洛阳目前高层项目 第三部分：洛阳商业基本情况 洛阳老城区商业 洛阳新区商业 洛阳商业现状分析

一、 市场调研

第一部分：洛阳市基本情况

●洛阳简介

洛阳位于河南省西部，亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸， “居天下之中”素有“九州腹地”之称，是华夏文明的重要发祥地之一，因地处洛河之阳而得名。洛阳是国务院首批公布的历史文化名城和中国七大古都之一。现辖偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县和涧西、西工、老城、廛河、郊区、吉利六个城市区，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里，总人口610万，市区人口139万。

洛阳地理条件优越。它位于暖温带南缘向北亚热带过渡地带，四季分明，气候宜人。年平均气温14.2`Ｃ降雨量546毫米。东邻郑州，西接三门峡， 北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。东西长约179公里， 南北宽约168公里。由于洛阳地处中原，山川纵横，西依岭，出函谷是关中秦川；东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”之称。所以自古以来洛阳既是兵家的必争之地，也自然成了历代帝王建都筑城的理想场所。

●洛阳交通

铁路：两大铁路干线陇海、焦枝在此交汇，同时又是第二条欧亚大陆桥（连云港──鹿特丹）的重要一站，可直接发货运往中亚、东欧、中欧等国家及世界其他地区。

公路：区域内公路网健全，横贯东西的310道和纵贯南北的207国道交汇与此，郑汴洛高速公路、洛三高速公路（建设中）使公路运输更加快捷。 航空：郑州新郑机场（170KM） 洛阳机场(15KM) ●洛阳旅游业发展

洛阳位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始森林等风景名胜。北25公理有中华民族的母亲河黄河及举世瞩目的小浪底水利枢纽工程，270平方里浩淼水面与崇山峻岭融为一体，构成一幅北方千岛湖的壮观画面。东80公理有中岳嵩山及少林寺名胜， 青山叠翠，峰峦耸峙，寺庙巍巍，武校林立。南部和西部50到160公里范围内，分布有国家森林公园白云山、龙峪湾、花果山和国家级自然保护区伏牛山，有栾川老君山、洛宁神灵寨、嵩县天池山、新安青要山等8个省级森林公园和自然保护区，还有“北国第一溶洞”鸡冠洞、“北国水乡重度沟和陆浑水库旅游度假区等景点，旅游产业已经发展成为洛阳重要的支柱产业之一。 ●洛阳工业发展

大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大特色。现有5000多家独立核算工业企业，拥有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮法玻璃、大阳摩托、HJD04程控交换机、白马棉纱、牡丹铜材等一大批国际国内名牌产品。国家级企业技术中心6个，省级14个。以结构调整为主线，投资100亿元，正在全力实施16户企业、48个项目的“1648”传统产业升级改造工程，加快发展石油化纤、煤电铝一体化、电子信息3大新兴优势产业。“十五”末全市工业销售收入可达1000亿元左右。 ●洛南新区简介

洛阳新区由六个功能分区组成:中心区，11.2平方公里，是洛阳市未来的行政、文化、商务、金融、信息中心；关林商贸区，10.8平方公里，规划突出和强调了商业贸易、商业物流和金属加工等功能；大学城和体育中心，8.5平方公里；高科技工业园区，13.9平方公里；隋唐城遗址区，22平方公里，主要以建设森林公园和发展生态、观光农业为主，既可有效保护隋唐城遗址，又形成了洛阳市的绿色心脏；滨河公园，4.9平方公里，则是以各色花卉为主，将成为与洛河以北的洛浦公园相对应的休闲娱乐场所。

洛阳新区先期开发建设总面积约33.6平方公里，规划总人口约50万人，新区征地、基础设施、重点工程项目建设总投资158亿元，规划各类城市主次干道52条，总长180公里；园林绿化规划、公共绿地总面积达855公顷，绿化覆盖率达40％；水系规划，共需修建主干渠、支渠和排水明渠共63公里，开挖人工湖9处，占地约1600多亩；公共设施规划，将建3座公交停车场、8座变电站、1座自来水加压站、2座煤气储备站、3个集中供热中心、8所中小学校和3所中心医院。

第二部分：住宅基本状况

●洛阳房地产发展现状

新盘多、大盘多，是洛阳楼市的一大特点。城市框架拉大、洛阳经济提速、招商引资增长等促成了楼市的迅猛发展。开发企业把更多的资金、人才以及先进理念投入到这个闻名中外的历史文化名城之中，期待着来年有大的收获。又一轮新的“造城运动”在这座古老的名城中兴起。

●洛阳地产市场总体状况

多层住宅“南北分明”， 今年洛阳市多层住宅的开发总量仍然不少，初步推算应有８０万平方米（建筑面积）以上。格局呈“南北分明”之势，在洛阳新区、洛浦开发带以精品多层为主，今年可形成近２０万平方米建筑面积的开发量；在西工区唐宫路以北、涧西区建设路以北和联盟路以南、老城区和瀍河回族区等区域，以普通多层为主，今年开发总量约有６０万平方米（其中经济适用房３０万平方米） ●洛阳目前开发的大盘

占地８００多亩的东方世纪城、占地３５０亩的奥体花城、占地７００多亩的凯瑞·国宝别墅、占地５００亩的宝龙公司项目、占地近４００亩的建业公司项目、占地３００亩的中泰世纪花城等，上述项目均是洛阳新开建的房产建筑。加上以前已开发的盛世唐庄项目（占地３００余亩）、顺驰城项目（占地１６０亩）、世府名邸项目占地１２０亩

、中泰华庭

项目（占地１２０亩），元华国际公寓项目（占地８０亩）等，洛阳的大盘总占地面积超过４５００亩，（每个大盘的建筑面积均在１０万平方米以上）。 ●洛阳目前高层项目

洛阳的高层项目，除了高新技术产业开发区有创展·水岸贵都纯高层社区“一枝独秀”外，其余仍以西工区、涧西区南昌路沿线、洛阳新区这３个板块为主。在西工区，连片开发的高层和小高层住宅项目有水榭王城６栋高层、盛世唐庄四期“洛河上城”６栋小高层等。其他零星分布的有文兴·阳光水岸２栋小高层、申泰新世纪广场１栋高层等。在涧西区南昌路沿线，有中泰世纪花城３期·观天下１０多栋小高层等成规模高层社区，还有上元国际２栋高层、金源国际公寓１栋高层等零星项目。在洛阳新区，成规模开发的高层社区相对集中，有中泰华庭１５栋高层、元华国际９栋高层、天元·在水一方５ 栋高层、世府名邸５栋高层、建业·森林半岛三期４栋高层等。

第三部分：商业基本情况

●洛阳老城区商业

洛阳目前分为5大区，涧西区、高新技术开发区、西工区、洛南新区及老城区。而整个洛阳的商业主要集中在中州大道及王府井百货大楼附近区域，在这区域已基本形成完整的商业体系。

中州大道附近主要集中的是临街商铺，均价在20000元/平米，好的位置价位达27000元/平米。目前整个中州大道沿线已基本没有空置商铺，在建的也已基本销售一空。 王府井区域：

王府井附近已形成洛阳市比较完善的商业圈，附近集中有王府井百货大楼 及新投入使用的“新都会”商业步行街， 中州中路将形成“王府井——新都汇商圈”、“百货楼——国际商街商圈”这两大主力商圈；沿线众多写字楼、产权式酒店等共同会聚成全市最大的“中心商贸带”，众商云集、购物潮涌的局面有望形成。

商业地产形态较齐全。包括大型百货商场、大型超市、商业步行街、专卖店、品牌连锁店、小型独立商铺等，可以进行多种商业经营，也容易吸引各类投资者和商业消费者。各种商业形态并存，使这里成为洛阳市商业辐射能力最大的综合性商业街区。 ●洛阳新区商业

大型商业项目来了，社区商铺多了———洛阳新区商业味渐浓。经过几年建设，洛阳新区已基本实现了“成规模、出形象”的目标，“聚人气”成了当务之急。“人气”从哪里来？要靠商业来带动。

大型商业项目迅速崛起，由厦门宝龙集团投资开发的宝龙城市广场位于新区中心商业区内，总占地５３３亩，总投资约２０亿元，规划总建筑面积８０万平方米，是一个集大型商品综合批发市场、酒店式公寓、高档住宅为一体的多功能大型购物中心。该项目建成后，将成为洛阳新区规模最大、功能最全、商业形式最新的大型商业中心。

由洛阳康都置业有限公司投资开发的中原康城项目位于新区中心商务区，占地面积３００亩，建筑面积达４０万平方米，是一个集现代药品仓储物流配送、娱乐、餐饮、购物、居住于一体的综合性医药物流中心。目前一期工程会展中心已经竣工，西展厅和商业步行街已经封顶，预计今年１０月竣工。现在西展厅药业招商工作形势良好，４０余家大型医药厂商与其签订购买展厅展位协议。

社区商铺和商业街销售态势良好，在中泰华庭、建业·森林半岛、顺驰·第一大街、元华国际城市公寓、天元·在水一方等房地产开发项目中，约８万平方米的建筑是社区商铺。据了解，这些社区商铺的出售率已达到７０％。天元·在水一方建筑面积近１０万平方米，配套商业面积近７０００平方米，现临街商铺已全部售完。

两条集商业购物、娱乐休闲、特色餐饮、观光为一体的高档次、高品位的商业步行街将在新区诞生。一条是建业集团公司投资开发的左岸风情街，位于洛河南岸的滨河公园分区；另一条是洛阳顺驰房地产公司投资开发的世府名邸，位于中心商业区内。这两条商业街建成后将给新区市民带来“步行街式的便捷生活”。 ●洛阳商业现状分析

世界500强商业零售企业法国家乐福集团、泰国正大集团易初莲花入住洛阳，西工区出现数万元1平方米“天价商铺”，中州路形成密集的商业地产繁荣态势。

“两点”洛阳百货大楼商圈、王府井百货商圈和“两线”中州中路、王城大道西工段为骨架，形成繁华的商业圈，引领洛阳商业高速发展。