通县东北部项目分析(吴)

通县东北部项目分析

一、区域概况

近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县地区的建设发展速度。

通县东北部地区区域范围为：北起丛林庄地区；东至潞邑地区，。此区域以前是北京的农村，人文环境较差，文化水平、人均收入偏低；商业、交通很不发达，但受通县整体发展的影响，近年来有了一定的改观，区域内目前已有多条线路可直达市区，如846、924、388、930，人们出行比较便利，但道路情况较差，大多路面较窄，且维修保养不当；在居住方面，此区域的房地产启动较早，在1995年，华龙小区、富河园就开始销售，有部分市区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高；但由于此地区的市政配套建设速度较慢，所以有一定规模的房地产项目到目前仍然比较少。

二、

此区域内大小十余个项目，有普通住宅，也有高档别墅；此次调研了其中9个有颇具代表性的项目。因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。

区域市场分析

1、北部地区

北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，

无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。在此的项目有天润别墅与和林庄小区。两项目的开发商是同一家房地产开发公司（鑫华房地产），建筑规模比较大，一个是别墅、一个是多层住宅，价格在通县来讲是最低的，天润别墅的起价为3000元/平方米、丛林庄小区的起价为1380元/平方米。两项目的户型种类比较单一，丛林庄小区在售的仅一种户型，格局的设计陈旧，而且楼的密度

较大，尤其是天润别墅，每栋别墅的间距很小；两项目虽然社区规模大，但目前社区的配套设施较少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两项目增加一些配套设施。

两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的优势是价格低。

项目调查表

项目名称 发展商 代理商 地理位置 建筑规模 规划类型 配套情况 价格（元/平方米） 优惠比例 工期情况 开盘日期 销售进度 潜在供应量 户型配比（平方米） 主力户型（平方米） 园林绿化 装修标准 媒体选择 客群分析 销售热线 丛林庄小区 北京鑫华房地产开发公司 无 通洲县城东北8公里 81栋楼 40万㎡ 多层 文化公园 起价1380 均价1600 一次性99折 现房 1996 95% 2000㎡ 三居106（唯一的户型） 三居106 30% 毛坯 小块广告 拆迁户、单位集团购买 89599809 天润别墅 北京鑫华房地产开发公司 无 通洲县城东北8公里 10万㎡ 别墅 花园、网球场、文化广场 独栋4200总价69万 联排3000总价52万 无 一期现房二期50%余下50%年底交房 1999 独栋80%联排35% 4万㎡ 独栋339-800联排180-246 独栋339联排186 40% 毛坯 路牌、北青 市区内人群、追求生活品质 89591041

2、南部地区

南区是最靠近县城的地区，建设发展的速度比北区要快，道路平整、路面比北区要宽阔一些，有几条公交线路可直达市区与县城，市政配套较完善，人们出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待于改观。

在南区，房地产项目较少，在南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小区的总建筑面积32万平方米，共53栋楼，皆为多层建筑，楼体设计风格比较时尚，尤其二期采用的是德式风格，外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。小区的配套完善，有学校、超市、医院、公交车站，均价为2100元/平方米，此小区的居民大多为

市区人口。新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了10万平米，大部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才2160元/平方米，有一定的价格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发展前景比较乐观。与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区项目比较相近，价格低（起价1530元/平方米），总建筑规模30万平方米，户型种类较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。 可以看出南北两区域的发展走势是由南向北的。

随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江集团在此大片征地，要在通县建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发展。

项目调查表

项目名称 发展商 代理商 地理位置 建筑规模 华龙小区 北京民望房地产开发公司 华龙实业 北关环岛向东 53栋楼 32万㎡ 多层 小学、7万平米绿地、医院、超市 起价1850 最高价2200 一次性98折 现房 1995年 90% 4000㎡ 一居57-60 二居60-90 三居96-122 二居80 上潞园 北京海涛房地产开发公司 个人 北关环岛向东 9栋楼 8万㎡ 多层 无 新潮嘉园 北京鹏程房地产开发公司 无 潞邑地区，北关环岛向东 47万㎡ 多层 超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000㎡） 起价1740 均价2160 一次性98折 一期现房、二期10月入住 2000年 一期90% 二期50% 30万㎡ 一居59 二居88-89 三居129四居167 规划类型 配套情况 价格（元/平方米） 优惠比例 工期情况 开盘日期 销售进度 潜在供应量 户型配比（平方米） 起价1530 最高价1950 无 一期现房、二期有一栋未完工 2000年 一期80% 二期30% 5万㎡ 一居54 二居73-93 三居81 二居73 主力户型（平方米） 二居88 园林绿化 装修标准 媒体选择 客群分析 销售热线 30% 毛坯房 北青、晚报 （分栏广告） 拆迁户、市区内的居民 89590216 30% 毛坯房 小宣传单 生活水平较低的人 89593383 40% 精装 分栏广告 拆迁户、市区内的居民 89596222

3、西部地区

西部地区显然已经与通县的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。

西潞苑、富河园、枫露花园、枫露皇苑属于西区，都属于有一定知名度的项目，住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，但社区配套不够完善，只有一个超市，此项目建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，格较低，均价2200元/平方米，属于大型居住区。枫露花园与西潞苑比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品，坐落于北关环岛西北角，位置优越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，均价2800/平方米的价格偏高，期房是其弊端。 此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天优势。

项目调查表

项目名称 发展商 代理商 地理位置 建筑规模 枫露花园 民望房地产开发公司 无 枫露皇苑 北京五龙新村开发公司 3、4期信达行代理 东潞苑西侧、 西潞苑 北京正圆房地产开发公司 个人 富河园 北京开原房地产开发公司 无 北关环岛西北角 17万㎡ 规划类型 配套情况 价格（元/平方米） 北关环岛东北北关环岛正北2（东潞苑地区） 公里 7栋楼 一、二期158东 共32万㎡、一期10万㎡ 三、四期 20万㎡、二期897栋10万㎡ 万㎡ 多层 别墅 多层 超市、小学、幼运河文化广场、超市 儿园、医院 网球、足球场、泳池 起价1780 精装8500 均价2200 最高2150 毛坯6000-7000 多层 四期有会所 二期2650-2980 三期均价3000 优惠比例 工期情况 无 现房 开盘日期 销售进度 2000 90% 潜在供应量 户型配比（平方米） 主力户型（平方米） 园林绿化 装修标准 媒体选择 客群分析 销售热线 3000㎡ 二居88-89 三居125 三居125 30% 初装 小块广告 市区内人群 65811127 未定 95折 98折 一、二期现房三一期现房、二期一期现房 期在建、四期未2003年1月入住 二期年底 建 三、四期在建 1995 1998 1995 一、二期80% 一期100% 一期100% 三、四期未开盘 二期40% 二期95% 三、四期未开盘 280栋 10万㎡ 6万㎡ 173.16-541.88 三居92-129 二居85-114 三居114 五居180 250 二居73-79 二居103 40% 毛坯 北青 市区内的成功人士 89598751 30% 毛坯 小块广告 市区内年轻人、打工族 69522095 30% 毛坯 北青通栏 市区内百领 65680596

三、项目分析

从调研表可以看出，西潞苑、丛林庄小区、新潮嘉园和华龙小区总建筑面积都超过了30万平方米，但三项目是在1998年以前就开始销售了，到目前至少分为三期开发的，每一期平均只开发10万平方米左右，其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右，这与开发商的实力有一定的关系，说明了这些项目的开发商具有一定的实力，并且对此区域的发展前景看好。 1、配套设施

由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因其所处的地理位置，周边生活配套设施不够完善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有超市、菜市场，还有的项目有学校、幼儿园，华龙小区修建了7万平方米的社区公园。

2、建筑形式分析

此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。 别墅项目则分为独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较大。

3、户型及面积分析

此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户

型。一居的面积主要集中在50—60㎡；二居的面积主要集中在70—90㎡；三居的面积主要集中在90—110㎡。可以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用。户内的布局大多是两厅一卫（二居、三居）、南北都有阳台，与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了75%，住宅的户室比例为：一居占户型总量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。

区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全。天润别墅的独栋建筑与联排建筑共有七、八种户型，从180㎡—800㎡的户型一应俱全。枫露皇苑四期工程，建造别墅255栋，从173㎡—550㎡（一、二期）300㎡以上（三、四期）共十余种户型，并配有400㎡以上的私家花园，可满足满足消费者的不同品位。 4、价格分析

经过调查，此区域的住宅均价在2000/㎡，大多是以位置定价的，最北边的丛林庄小区均价仅1600/㎡，最南边的富河园小区均价2800/㎡。由于房屋的总价较低，打折的幅度不大，一般为98折，只有西潞苑小区可以达到95折。房价低、总价低并且都可以做贷款（七成二十年，二居的月供大约1000元/月），对一般平民百姓来说是比较容易接受的。

别墅的价格也是因位置而定的，天润别墅的位置较偏僻，均价仅3500/㎡；枫露皇苑的位置及交通条件比较好，均价6500/㎡。 5、市场供应量分析

此区域目前在建的新项目不多，但在售的项目基本上都有后期建设，仅这次调查项目的后期供应量就有26万㎡。 6、销售周期及销售率分析

根据调查可以看出，此区域项目的销售周期最短的是枫露花园（销售率90%）和上潞园（80%），二项目都是从2000年开始销售的，枫露花园销售了9万㎡，上潞园销售了7万㎡，平均每年销售4万或5万平方米，华龙小区（90%）是最早销售的（1995年），目前共销售了30万㎡，平均年销售4万㎡，其它的项目虽然销售周期不同，但平均年销售面积与前两项目基本相同，丛林庄小区（90%）稍好一点，大概每年能够销售7万㎡。由于此区域的项目面对的消费群体是大众百姓，所以房屋销售非常有市场，开发面积如果不是很大，基本上是盖完楼就可以卖掉，所以大多现房或准现房的销售率很高。

7、广告宣传分析

此区域项目的宣传方式比较一致，每个项目都有路牌（从县城一直指到项目所在地）；由于房价低，广告投入也不大，一般只在报纸上打很小一块广告（分栏广告），还有的在市区内设有售楼部，发小宣传单。

四、

地区优势分析

此区域内的房地产项目的优势可以总结出以下结论：价格低、户型面积设计经济实用，社区规模较大，社区配套较完善，生活设施齐全（暖气、有线电视管道天然气、24小时热水、宽带），物业管理费比较低（大部分项目的收费标准为0.5元/平方米/月），其它的收费标准也比市区的偏低，使购房者在这里感觉到买房实惠，养房也轻松。

五、

地区劣势分析

此区域的缺点是与大环境有关的，基础建设没有到位导致项目周边环

境较差，生活配套很少，道路年久失修，直达市区的公交线路比较少，本地区的人口素质较差。项目内部的问题主要是，楼体及户型设计比较陈旧，装修标准低，别墅项目的规划密度大。 六、

结论

通县地区房地产的建设是市区外的第一热点，随着轻轨、地铁的建成修

通，会加快通县的建设速度，此区域属县城的上风上水地段，具有一定的发展潜力。