XXXXXXXXXXXXXXXX房产测绘
专业设计书
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXX
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目 录
1、 2、
任务概况 作业依据 2.1 依据的规范 2.2 坐标和高程系
2.3 成图规格及基本精度要求 2.4 控制资料 3、
房产面积测算 3.1 一般规定
3.2 房屋建筑面积测算的有关规定 4、
房产图绘制 4.1房产分丘图测绘 4.2房产分户图的绘制 5、成果资料的检查与验收 6、提交成果资料
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受XXXXXXX有限公司的委托，我院承接了XXXXXX有限公司厂房房产面积测算，以便于为房地产的各种管理服务；为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等提供基础图、表、数字、资料和相关信息。 1、任务概况：
本小区位于XXXXXXXXX六号路南侧。测绘面积约3万平方米。 2、作业依据 2.1 规范依据
2.1.1建设部颁发的《城市测量规范》CJJ 8—99。
2.1.2 国家标准《1：500、1：1000、1；2000地形图图式》GB7919—1995。
2.1.3国家标准《房产测量规范》GB/T17986.1-2000。 2.1.4本技术设计书。
2.2 坐标和高程系统为青岛地方坐标系，（与北京坐标系的关系X=X北-3890000M，Y= Y北-300000M。及1985国家高程基准）。以确保测绘系统的统一。
2.3 成图规格及基本精度要求：
2.3.1房产分丘图采用比例尺为1：1000。 2.3.2基本精度：
2.3.2.1展绘图廓线、方格网和控制点，各项误差不超过表1的规定：
表1图廓线、方格网、控制点的展绘限差 mm
仪器 方格网长度与理论长度之差 图廓对角线长度与理论长度之差 控制点间图上长度与坐标反算长 完美WORD格式编辑
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仪器展点 格网尺展点 0.15 0.2
0.2 0.3 度之差 0.2 0.3 2.3.2.2图根点点位中误差相对于起始控制点不得大于图上0.1mm。
2.3.2.3图上地物点的精度相对于邻近控制点而言,不超过分幅图上±0.5 mm，地物点间距中误差不大于图上0.4mm。
2.3.2.4测站点相对于临近图根点的点位中误差，不大于图上0.3mm。
2.4控制资料
为满足本测图任务的需要，决定以牛岛、显浪、烟崮墩三个D级GPS点为起算点，为求得GPS点的高程，网中应有分布均匀、密度适当的若干个高程联测点，联测应采用不低于四等水准测量或其精度相当的方法进行。联测的高程点不宜少于5个点。直接布设GPS点，作为本测区的首级控制。为满足测图精度，直接利用新布设的GPS点作为图根点,以满足测图要求。 3、房产面积测算：
3.1一般规定：
3.1.1房产面积测算的内容
面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
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3.1.2房屋的建筑面积
房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。 3.1.3房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 3.1.4房屋的产权面积
房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
3.1.5房屋的共有建筑面积
房屋的共有建筑面积系指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
3.1.6面积测算的要求
各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。
量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01m2。
房产面积的精度等级为二级，它的限差要求为0.04√S+0.002S,中误差要求为0.02√S+0.001S（注：S为房产面积，m2）。 3.2 房屋建筑面积测算的有关规定
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3.2.1计算全部建筑面积的范围
a) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
c) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
d) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按照房屋自然层计算面积。
e) 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
f) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 g) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
h) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
i)
房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面
积计算。
j)
地下室、半地下室、及其相应出入口，层高在2.20m
以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水
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平投影面积计算。
k) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
l) 计算。
m) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
n) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面及计算。
o) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
3.2.2 计算一半建筑面积的范围
a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。 3.2.3 不计算建筑面积的范围
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玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积
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a) 层高小于2.20m以下夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。
c) 房屋之间无上盖的架空通廊。
d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 g) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。
h) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 i)
与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
4、房产图绘制
4.1房产分丘图绘制 4.1.1分丘图的规格
4.1.1.1分丘图的幅面采用787mm×1092mm。 4.1.1.2根据丘的面积，拟定分丘图比例尺为1：1000。 4.1.2分丘图的技术要求
4.1.2.1展绘图廓线，方格网和控制点的各项误差不超过表1中的规定。
4.1.2.2图上房产界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表2的规定；间距超过
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50m的界址点间的间距误差限差不应超过下式的计算结果：
界址点等级 一 二 三 △D=±（mj+0.02 mjD）
式中：m—相应等级界址点的点位中误差，m； D—相邻界址点的距离，m；
△-- D界址点坐标计算边长与实量边长较差的限差，m。 4.2房产分户图的会制 4.2.1分户图的技术要求
4.2.1.1分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋方向横放，并在图纸右上角加绘指北针。
4.2.1.2分户图的幅面选用210mm×297mm。 4.2.1.3分户图的比例尺拟定采取1：200-1：300。 4.2.1.4分户图的精度要求
房产分户图只是图上的描绘精度不要求图上的点位精度。由于房屋产权面积都是按实量数据（边长）计算，房产面积的精度分为三级，其面积计算精度与边长精度有关。精度要求如表3：
房产面积的精度等级 限差（m） ±0.04 ±0.10 ±0.20 中误差（m） ±0.02 ±0.05 ±0.10 一 二 三 限差（㎡） 0.02√S+0.006S 0.04√S+0.002S 0.08√S+0.006S 中误差（m2） 0.01√S+0.003S 0.02√S+0.001S 0.04√S+0.003S 注：表中S为房产面积，㎡。 4.2.2分户图的文字注记
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4.2.2.1房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内。
4.2.2.2本户所在的丘号、户号、幢号、结构、层数、层次标注在分户图框内。
4.2.2.3楼梯、走道、等共有部位，需在范围内加简注。
5、成果资料的检查与验收
本小区房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。自查由作业组完成，互查由组间完成，专查分一、二级检查。一级检查在全面自查、互查的基础上，由专职检查人员对产品质量实行过程检查。二级检查将在一级检查的基础上，由开发区房产管理处的专职检查人员对产品质量实行最终检查。检查严格按照《房产测量规范》中的相关规定执行。
5.1自查
各项目负责人对仪器、设备要进行严格的检验和校正，确保处于最佳的性能状态。
作业人员在整个操作过程中应该经常检查自己的作业方法。对每一天完成的任务要当天查，一旦发现遗漏或错误，必须立即补上或改正，把遗漏或错误消灭在生产第一线。在上交成果以前要全面地作最后检查。 5.2互查
在全面自查的基础上，作业人员之间相互委托检查的方法。被委托的互检人员要对测绘成果进行全面的检查。 5.3一级检查
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在作业人员自查互检的基础上，按房产测量规范、生产任务技术设计书和有关的技术规定，对作业组生产的产品进行全面检查。 5.4二级检查
在一级检查的基础上，对作业组生产的产品进行再一次的检查。主要由开发区房管处的专职人员对成果进行详查。 5.5验收工作
验收工作在测绘产品最终检查合格后进行。由井冈山房地产开发部组织实施。 6、提交成果资料
1房地产测量技术设计书； 2房地产原图和图形数据成果； 3房屋面积测算技术报告书；
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